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IMR 03/2016

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Harald Büring

    Inwieweit dürfen Mieter eine oder mehrere Katzen in ihrer Mietwohnung halten? In dem folgenden Beitrag wird ein Überblick über die einschlägige Rechtsprechung gegeben.

  • Autor: Dr. Harald Freytag

    Der Mieter von Gewerberaum bietet mitunter an, anstelle einer Kaution oder einer Bankbürgschaft eine sog. „Patronatserklärung" vorzulegen. Dieses weitgehend unbekannte Sicherungsinstrument wird vorgestellt und seine spezifischen Vor- und Nachteile werden gegenübergestellt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 93/15

    1. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

    2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, IMR 2007, 105 = NJW 2007, 1059 Rz. 10 und vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13, IMR 2014, 5 = WuM 2013, 734 Rz. 14 ff. m.w.N.).

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 329/14

    1. Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu
    legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.

    2. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs.1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 2.12.2015 - 18 S 183/15

    1. Wird ein qualifizierter Mietspiegel hinsichtlich der Ermittlung der Spannenwerte als fehlerhaft und nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügend angegriffen, wird aufgrund des
    komplexen Ermittlungsprozesses der qualifizierte Mietspiegel als Ganzes infrage gestellt.

    2. Wenn beide Parteien Einwendungen gegen den qualifizierten Mietspiegel erheben, kann das Gericht der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

    3. Die Verwertbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013 bleibt offen.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 11.11.2015 - 14 S 4128/15

    1. Hat der Mieter das Recht, für die Dauer von Modernisierungsarbeiten vom Vermieter in einer angemessenen Pension untergebracht zu werden, so hat er spiegelbildlich auch die Pflicht, zur ordnungsgemäßen und zügigen Durchführung der Arbeiten die Wohnung zu verlassen.

    2. Die Ausstattung der Pension orientiert sich dabei an den konkreten Lebensverhältnissen des Mieters: Auch wenn die Wohnung einfach ausgestattet ist und die Sanitäranlagen über 40 Jahre alt sind, hat der Mieter trotzdem einen Anspruch auf ein Pensionszimmer mit eigenen Sanitäranlagen.

  • Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015 - 21 S 13/15

    1. Ein Vermieter kann nur von seinem Mieter Schadensersatz wegen Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn er den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat.

    2. Es kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch Urinieren im Stehen aufgrund der dann „unvermeidbaren" Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 21.1.2016 - 31 S 23070/14

    1. Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Expose genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht.

    2. Erforderlich ist in der Regel die Aufnahme der Angaben in den Mietvertrag.

    3. Der Vermieter muss sich die Angaben eines Maklers nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen.

    4. Beschränkt sich die Tätigkeit des Maklers nur auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei, ist er nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen.

    5. Auch die telefonische Angabe einer Wohnfläche stellt regelmäßig keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dar.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 14.1.2016 - 31 S 20691/14

    1. Die Entscheidung des BGH vom 29.04.2015 (IMR 2015, 311) gilt nicht nur für Kinderlärm, sondern auch bei Lärm einer Großbaustelle. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

    2. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 21.9.2015 - 18 S 272/14

    Liegen mehrere geringfügige Mängel einer Wohnung vor, die für sich die Erheblichkeitsschwelle nicht überschreiten, ist eine Gesamtminderungsquote zu bilden, wenn die Gesamtheit der für sich gesehen unerheblichen Mängel zu einer Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle führt. Eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit durch eine defekte Wassertaste am WC und dadurch bedingte mangelhafte Abspülung der Notdurft ist unerheblich.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 8.7.2015 - 65 S 281/14

    Würde der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit, sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss.

  • Autor: LG Oldenburg, Urteil vom 14.8.2015 - 13 S 209/15

    Der Vermieter hat sein Erlangungsinteresse an der Wohnung in der Kündigungserklärung ausreichend darzulegen. Hierfür muss er die Beweggründe erläutern und angeben, warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht mehr zumutbar sind. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen kann eine formell unwirksame Kündigung nicht heilen.

  • Autor: AG Münster, Urteil vom 28.7.2015 - 8 C 488/14

    1. Das farbliche Gestaltungsrecht des Mieters bezieht sich nur auf den Innenbereich der Wohnung.

    2. Auch das Recht des Mieters zur Selbstvornahme bei der Mängelbehebung führt nicht dazu, die farbliche Außengestaltung ändern zu können.

  • Autor: AG Gießen, Urteil vom 5.11.2015 - 48 C 48/15

    Zusätzlich zur Minderung hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Minderungsbetrags, das nicht durch Erhebung der Räumungsklage entfällt.

  • Autor: AG Köln, Urteil vom 16.12.2015 - 221 C 282/15

    Vermieter dürfen ihrem Mieter normalerweise keine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn sie über eine freie Alternativwohnung verfügen. Dies gilt gewöhnlich auch, wenn diese objektiv ungeeignet erscheint und lediglich befristet vermietet werden soll.

  • Autor: AG Donaueschingen, Urteil vom 27.8.2015 - 2 C 65/15

    Nimmt der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses einen vereinbarten Übergabetermin unentschuldigt nicht wahr, so kann er sich nach Treu und Glauben gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch nicht mehr auf streitige Gegenansprüche oder ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht berufen.

  • Autor: EuGH, Urteil vom 26.11.2015 - Rs. C 345/14

    1. Art. 101 Abs. 1 AEUV ist dahin auszulegen, dass der Umstand, dass ein Geschäftsraummietvertrag über die Vermietung einer Supermarktfläche in einem Einkaufszentrum eine Klausel enthält, die dem Mieter das Recht einräumt, der Vermietung von Gewerbeflächen in
    diesem Einkaufszentrum durch den Vermieter an andere Mieter zu widersprechen, für sich genommen nicht bedeutet, dass dieser Vertrag eine Einschränkung des Wettbewerbs im Sinne dieser Bestimmung bezweckt.

    2. Geschäftsraummietverträge wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden, bezüglich deren sich nach einer vertieften Prüfung des wirtschaftlichen und rechtlichen Gesamtzusammenhangs, in dem sie stehen, sowie der Besonderheiten des betreffenden relevanten Markts erweist, dass sie erheblich zu einer möglichen Abschottung dieses Markts beitragen, können als Vereinbarungen angesehen werden, die eine Verhinderung, Einschränkung oder Verfälschung des Wettbewerbs im Sinne von Art. 101 Abs. 1 AEUV „bewirken". Die Bedeutung des Beitrags des einzelnen Vertrags zu dieser Abschottung hängt u. a. von der Stellung der Vertragspartner auf diesem Markt und der Laufzeit dieses Vertrags ab.

  • Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 - 3 U 117/10

    Formularmäßig vereinbarte Klauseln eines Gewerberaummietvertrags über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen halten einer Inhaltskontrolle nicht stand, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen ohne Beschränkung der Höhe auferlegt wird. In einem solchen Fall liegt eine zu große Abweichung vom gesetzlichen Leitbild vor (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11, IMR 2014, 513; IMR 2014, 514; IMR 2014, 515).

  • Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 - 3 U 117/10

    Eine Klausel, wonach Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich zu erheben und Einwendungen gegen die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen sind, ist auch in einem Gewerberaummietvertrag jedenfalls dann unwirksam, wenn sie nicht die Verpflichtung enthält, den Mieter mit Übersendung der Abrechnung auf die Bedeutung seines Schweigens hinzuweisen. Ob derartige Fiktionsklauseln generell als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, bleibt offen.

  • Autor: OLG Hamm, Urteil vom 17.9.2015 - 18 U 19/15

    1. Bei der Frage, ob und inwieweit ein anderer Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch des „Bestandsmieters" beeinträchtigt, ist sowohl die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters als auch der im anderen Mietvertrag vereinbarte Mietzweck in die Betrachtung einzubeziehen.

    2. Zur Feststellung und Bemessung der Beeinträchtigung des „Bestandsmieters" im Rahmen der Minderung bedarf es - anders als bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen - nicht der Auswertung der Umsatzentwicklung des betroffenen Mieters.

  • Autor: BGH, Urteil vom 11.12.2015 - V ZR 80/15

    1. Die Mitgliedschaft in der werdenden Eigentümerversammlung setzt neben der Auflassungsvormerkung die Überlassung des Besitzes durch den teilenden Eigentümer voraus.

    2. Mit der werdenden Eigentümergemeinschaft wird auch der teilrechtsfähige Verband in Vollzug gesetzt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14

    Wer einen Bereicherungsausgleich für Erhaltungsmaßnahmen schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).

  • Autor: BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14

    Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

  • Autor: LG Düsseldorf, Beschluss vom 1.7.2015 - 25 S 167/14

    Beschließen die Wohnungseigentümer den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern in den einzelnen Wohnungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, so hat der einzelne Wohnungseigentümer deren Einbau und kostenpflichtige Wartung auch dann zu dulden und mitzutragen, wenn er bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hat, da hierdurch ein höheres Maß an Sicherheit gewährleistet wird.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 16.7.2015 - 36 S 18089/14 WEG

    Gelingt es dem Verwalter über Jahre nicht, eine im Wesentlichen korrekte Abrechnung und entsprechende Wirtschaftspläne vorzulegen, die Wohnungseigentümer über anhängige Rechtsstreitigkeiten angemessen zu informieren und Beschlussanträge auf die Tagesordnung zu setzen bzw. gefasste Beschlüsse umzusetzen, so liegen derart gravierende Verstöße gegen die elementaren Verwalterpflichten vor, dass der Wiederbestellungsbeschluss erfolgreich anfechtbar ist.

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