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IMR 02/2016

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Christian Hippel

    Eine Bestandsaufnahme

  • Autor: Prof. Dr. Ulf Börstinghaus

    Der Senat von Berlin hatte unmittelbar nach Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes im Jahr 2013 für ganz Berlin die Kappungsgrenze von 20% auf 15% durch Verordnung herabgesetzt. Mit Urteil vom 04.11.2015 hat der BGH nun entschieden, dass diese Verordnung rechtmäßig ist (s. S. 59). In diesem Urteil hat er weiter entschieden, dass die Zivilgerichte im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen dafür zuständig sind, die Rechtmäßigkeit einer von der Landesregierung erlassenen KappungsgrenzenVerordnung inzidenter zu überprüfen (s. S. 88). Die Entscheidung hat große Bedeutung, da die herabgesetzte Kappungsgrenze in inzwischen ca. 335 Gemeinden gilt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 4.11.2015 - VIII ZR 217/14

    1. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 (GVBI. S. 128) ist rechtmäßig. Sie verstößt nicht gegen höherrangiges Recht.

    2. Sie hält sich an die sich aus § 558 Abs. 3 BGB ergebenden Grenzen.

    3. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Verordnung in Berlin für die ganze Stadt gilt und
    nicht nur in begehrten (Innenstadt-)Stadtteilen.

    4. Den Landesregierungen ist ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, innerhalb dessen sie entscheiden können, welche Gemeinden sie in die jeweilige Verordnung aufnehmen. Die Gerichte dürfen nur prüfen, ob das angewandte methodische Konzept in sich tragfähig ist.

    5. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Gefährdung der Wohnungsversorgung vorliegt, kommt es allein auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung an. Es ist keine Prognoseentscheidung zu treffen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen.

    2. Vertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen über die Wohnungsgröße spielen keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche mehr oder weniger als 10% größer oder kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist.

    3. Eine Minderung der Miete tritt aber weiterhin erst ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr
    als 10% kleiner als die vereinbarte Fläche ist.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

    1. Nach § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpassung eines Vertrags wegen einer nach Vertragsschluss eingetretenen schwer wiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nur in Betracht, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

    2. Ist die vereinbarte Fläche einer Wohnung mehr als 10% kleiner als die tatsächliche Fläche, liegen diese Voraussetzungen nicht vor.

    3. Auch in diesem Fall kann eine Mieterhöhung nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen.

  • Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15

    Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 2.10.2015 - 63 S 335/14

    1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist (nur) dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird.

    2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat).

    3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

  • Autor: LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 7.10.2015 - 7 S 1731 /15

    1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Flegel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt
    eine bessere Informationsquelle dar.

    2. Ein einfacher Mietspiegel ist kein förmliches Beweismittel; ihm kommt aber vor Gericht Indizwirkung zu.

    3. Hat sich das Mietniveau nach der ursprünglichen Datenerfassung nicht außergewöhnlich verändert, kann ein einfacher Mietspiegel ohne erneute Datenerhebung fortgeschrieben werden, sofern diese nach anerkannten und geeigneten statistischen Grundsätzen erfolgt.

  • Autor: LG Dortmund, Beschluss vom 20.10.2015 - 11 S 124/14

    1. Beim Dortmunder Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel
    im Sinne des § 558d BGB.

    2. Die Einordnung innerhalb der Spanne eines Mietspiegels ist eine normative Bewertung,
    die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis dar-
    stellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Innerhalb der Eingruppierung muss
    der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denk-
    gesetze beachten.

    3. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt
    werden, wenn die Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als über-
    durchschnittlich eingeordnet werden können.

    4. Wohnungen können in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärmecon-
    tracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegel für Fernwärme
    gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert
    werden.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 4.11.2015 - 65 S 318/15

    1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.

    2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

  • Autor: AG Bremen, Urteil vom 1.10.2015 - 9 C 290/15

    Wenn Vermieter bei ihrem Mieter die Stromversorgung unterbrechen, kann dieser einen Anspruch auf Unterlassung haben. Dies gilt besonders dann, wenn die Unterbrechung nicht rechtzeitig genug angekündigt worden ist.

  • Autor: AG Spandau, Urteil vom 27.10.2015 - 5 C 267/15

    1. Das Widerrufsrecht des § 312c BGB ist nicht auf die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gemäß § 558a BGB anzuwenden.

    2. Der Begriff „Fernabsatzvertrag" impliziert, dass mit dem Vertrag etwas „abgesetzt" wird.

    3. Daran fehlt es bei einem Mieterhöhungsverlangen.

    4. Allein die Vereinbarung einer höheren Gegenleistung reicht nicht aus.

    5. Stimmt der Mieter konkludent durch Zahlung zu, fehlt es bereits an der Verwendung eines Fernkommunikationsmittels.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 22.12.2015 - 427 C 7526/15

    1. Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB ist gemäß § 145 BGB ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gemäß § 311 BGB und die Zustimmung des Mieters eine Annahme dieses Vertragsangebots gemäß § 1151 BGB.

    2. Für beide Erklärungen gelten die allgemeinen Vorschriften, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB etwas anderes ergibt.

    3. Deshalb kann die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen auch durch einen Vertreter erfolgen.

    4. Der Vermieter kann die Zustimmung eines Vertreters jedoch analog § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn der Erklärung keine Vollmacht beigefügt war.

  • Autor: AG Bremen, Urteil vom 12.11.2015 - 9 C 155/15

    1. Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu den behaupteten Nachteilen hinreichend substanziiert vortragen.

    2. Die Behauptung, dass die gewählte Verwertungsart von der finanzierenden Bank diktiert worden sei, ist für sich genommen unbeachtlich.

  • Autor: BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

    1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.*)

    2. Für die Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, spielen folgende Umstände keine Rolle:

    - die vereinbarte Vertragslaufzeit beträgt noch sechs Jahre (weil es gerade die langfristige
    Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt);

    - der Änderungsbetrag der nur mündlich geänderten Miete ist vergleichsweise gering;

    - die Parteien sind ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis
    zur Kündigung durch die Kläger nachgekommen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

    1. Der Eintritt von Erben des Vermieters in den Mietvertrag ist nicht schriftformschädlich, weil er sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzieht und nicht auf einer vertraglichen Abrede beruht.

    2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann beispielsweise bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.5.2015 - 10 U 29/15

    1. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

    3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14

    Die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten" als Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, ohne eine nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Geschäftsraumietvertrags ist wirksam.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14

    1. Sondereigentum entsteht in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben.

    2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Räume abgrenzt, die im
    Sondereigentum stehen, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer.

    3. Der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigen-
    tums aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG kann nach § 242 BGB ausgeschlossen sein, wenn die
    tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14

    Ist nur das „Ob" einer Maßnahme umstritten und nichts dafür ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer ihrer grundsätzlichen Verpflichtung nach rechtskräftiger Klärung nicht nachkommen werden, genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die entscheidende Richtung vorgibt.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 15.4.2015 - 318 S 125/14

    1. Die Sanktionierung von Verstößen gegen eine Hausordnung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Voraussetzungen hierfür hinreichend bestimmt sind.

    2. Die generelle Übertragung der Ausübung von Unterlassungsansprüchen auf den teilrechtsfähigen Verband widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

    3. Erklärt der Verwalter vorab, er halte eine Beschlussfassung für nichtig, so dürfen sich die nicht erscheinenden Miteigentümer hierauf verlassen.

  • Autor: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.12.2015 - 33 C 457/15

    Ein Sonderhonorar steht dem Verwalter trotz der Klausel im Verwaltervertrag, wonach er für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern, eine Vergütung nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. BV erhält, jedenfalls dann nicht zu, wenn die jeweilige Baumaßnahme von einem externen Bauleiter betreut wird.

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 - 3 U 4/14

    Errichtet der Bauträger nach Verkauf einer Eigentumswohnung auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaut er damit den Erwerbern im Nachhinein den vertraglich zugesagten „Skyline-Blick", liegt eine nachvertragliche Pflichtverletzung vor, die den Erwerber zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 2.10.2015 - V ZR 307/13

    1. Ein Kaufvertrag, mit dem eine Gemeinde ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass ein Bebauungsplan mit einem bestimmten Inhalt zu Stande kommt, verstößt nicht gegen das Kopplungsverbot des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB.

    2. Der Käufer kann sich von einem in dieser Weise aufschiebend bedingten Vertrag lösen, wenn ihm ein Zuwarten auf das Gelingen der Bauleitplanung unzumutbar geworden ist.

  • Autor: OLG München, Beschluss vom 28.10.2015 - 20 U 4044/14

    1. Wird die Frage nach dem Vorhandensein einer Drainage wahrheitswidrig bejaht, so liegt
    eine arglistige Täuschung vor.

    2. Der Verkäufer muss auch ungefragt Auskunft darüber erteilen, dass rostige Stahlträger
    nur überstrichen sind, da starker Rostbefall an tragenden Teilen das Entstehen bestimmter
    Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, zur Folge haben kann.

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