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05/2015

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Dr. Michael J. Schmid
  • Autor: BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

    Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14

    Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14

    1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).

    2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f).

    3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

    4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

    1. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei entgegen dem Rücksichtnahmegebot die anderen Mieter mehr als unvermeidlich stört.

    2. Allein das Rauchen von 15 Zigaretten in der Wohnung stellt keine Vertragsverletzung dar. Der Mieter muss aber einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter ergreifen.

    3. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

    4. Rauchen kann in der Wohnung nur individualvertraglich verboten werden.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14

    Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten „monatlich", „vierteljährlich" und „jährlich" an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680 Euro - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 65 S 142/14

    1. Im Falle eines Mangels steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Betrags der Minderungsquote zu.

    2. Nach erfolgter Mängelbeseitigung muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge unverzüglich an den Vermieter auskehren. Eine besondere Zahlungsaufforderung oder Abmahnung ist entbehrlich (BGB § 543 Abs. 3 Nr. 3).

  • Autor: LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2014 - 1 S 43/14

    1. Ist der Mieter wegen einer körperlichen oder geistigen Krankheit an der Räumung gehindert, stellt dieser Umstand einen Härtegrund dar, der einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung begründet.

    2. Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werden kann.

    3. Der Vermieter darf die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Sohn des Mieters mehrfach geistig schwerstbehindert und blind ist und ein Umzug mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einer akuten Verschlechterung seines Gesundheitszustands führen wird, bis hin zum erhöhten Sterblichkeitsrisiko.

  • Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 - 7 C 52/14

    1. Der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV muss auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

    2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas Anderes als bei der UnWirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die UnWirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

    3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch 10 Jahre nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.

  • Autor: AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 - 3 C 124/14

    Hat der Vermieter die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Beträge (hier Kosten
    des Hauswarts) bereits um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigt, müssen die Abzüge in
    der Abrechnung erläutert werden.

  • Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2014 - 102 C 194/13

    1. Schimmelbildungen in der Wohnung sind nicht auf bauliche Ursachen zurückzuführen, wenn das Gebäude den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprach und keine Mängel an der Bausubstanz festzustellen sind.

    2. Das gilt auch dann, wenn eine früher übliche Wärmedämmung vorgenommen wurde und der Sachverständige einen „Sanierungsstau" feststellt; zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

    3. Liegt die vom Sachverständigen gemessene Oberflächentemperatur an den Wänden über dem Taupunkt und ist eine unzureichende Beheizung, verbunden mit hoher Luftfeuchtigkeit in der Wohnung festgestellt oder vom Vermieter substanziiert vorgetragen, kommt nur eine Schadensursache aus der Sphäre des Mieters in Betracht. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte scheiden dann aus.

  • Autor: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14

    1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie beispielsweise dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

    2. Die Kündigung muss nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden; der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

  • Autor: AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 - 7 C 95/14

    1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen.

    2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit von anderen Mietern und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13

    1. Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).

    2. Auch bei formgebundenen Verträgen gilt im Falle einer versehentlichen Falschbezeichnung einer Vertragspartei nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern der wirkliche Wille aller Vertragsschließenden. Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ist gewahrt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 17.09.2014 - XII ZR 140/12

    Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben.

  • Autor: KG, Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14

    1. Bei einer Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann.

    2. Die Verjährung für den Schadensersatzanspruch beträgt drei Jahre und beginnt mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-)Schadens.

  • Autor: OLG München, Urteil vom 29.01.2015 - 32 U 1185/14

    1. Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt sind, müssen, wenn sie bei Hochwasser nicht geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächlich Anhaltspunkte bestehen. In der Zeit des Klimawandels bedeutet dies, dass die Mieträume nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein müssen, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus den zurückliegenden Jahren erreicht, sondern dass beim Hochwasserschutz des Gebäudes ein gewisser „Sicherheitszuschlag" zu berücksichtigen ist.

    2. Ein Tiefgaragenstellplatz, der nach den baulichen Verhältnissen gegen ein Hochwasser gesichert ist, das den bis dahin verzeichneten höchsten Wasserstand von 10,80 m noch um knapp 80 cm übertreffen darf, ohne dass es zu einem Eindringen von Wasser kommt, ist nach diesen Kriterien nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.

  • Autor: BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14

    Die Bestellung einer Person zum Verwalter entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung, in der die Person bestellt wird, auch die Eckpunkte des mit der Person abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt und von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

  • Autor: OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2014 - 20 W 241/14

    Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoßes gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 26.01.2015 - 1 S 9962/14 WEG

    1. Ob die Nutzung einer Eigentumswohnung als Heilpraktikerpraxis für die anderen Wohnungseigentümer einen unverhältnismäßig großen Nachteil darstellt, ist anhand des Einzelfalls zu beurteilen.

    2. In einem Haus mit nur 16 Wohneinheiten fällt eine Patientenfrequenz von fünf Personen am Tag bedeutend ins Gewicht. In einem Haus mit mehr Einheiten kann dies anders sein, weil dort die Personenfluktuation ohnehin höher ist.

    3. Eine zweckwidrige Nutzung kann von den Miteigentümern genehmigt werden.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 15.09.2014 - 1 S 1836/13 WEG

    1. Das Anbringen von Blumenkästen am Balkon - hier: Außenseite - und das regelmäßige Gießen der Blumen stellt eine übliche und sozialadäquate Nutzung des Balkons dar.

    2. Kommt es beim Gießen der Blumen zum Überlaufen und Herabtropfen des Blumengießwassers, so ist dies als unvermeidlich und sozialadäquat vom darunter befindlichen Eigentümer grundsätzlich hinzunehmen.

    3. Etwas anderes gilt dann, wenn sich andere Eigentümer oder deren Gäste erkennbar im darunter liegenden Bereich befinden; hier gebietet das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot, mit dem Gießen zu warten, bis sich niemand mehr darunter befindet, oder das Einverständnis der betroffenen Personen einzuholen.

    4. Für die Darlegung der Beeinträchtigungen durch herabtropfendes Blumengießwasser bedarf es nicht der Vorlage eines „Tropfprotokolls" oder der taggenauen Darlegung der jeweiligen Ereignisse.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 15.09.2014 - 1 S 1836/13 WEG

    1. Die Bezeichnung eines anderen Eigentümers als „Lügner" und „Betrüger" dient nicht dem öffentlichen Meinungsaustausch, wenn die Äußerungen im Rahmen einer rein privaten Auseinandersetzung und losgelöst von einem bestimmten Anlass gefallen sind; es handelt sich dann um Beleidigungen, die vom Grundrecht der Meinungsfreiheit aus Art. 5 GG nicht mehr gedeckt sind.

    2. Bei der Bezeichnung eines anderen Eigentümers als „vorbestraft" handelt es sich um eine unwahre Tatsachenbehauptung.

    3. Die Bezeichnung eines anderen Eigentümers als „dreckige alte Schlampe" stellt sich nicht als derart schwerer Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar, dass hier eine Geldentschädigung zuzuerkennen wäre.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 512 C H/14

    1. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse den Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden.

    2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 03.03.2015 - 512 C 53/14

    Weicht der Verwalter von den durch Beschluss vorgegebenen Modalitäten einer Vergabe von Instandsetzungsarbeiten ab, so hat er zu diesem Zweck aus dem Gemeinschaftsvermögen abgeführte Mittel zu erstatten.

  • Autor: LG Schweinfurt, Urteil vom 23.01.2015 - 22 0 135/13

    Wird eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage der im Bauträgervertrag enthaltenen Abnahmeklausel nicht durchgeführt, kann es dahinstehen, ob die Abnahmeklausel wirksam ist. In diesem Fall ist auch eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglich.

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