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03/2015

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Michael J. Schmid

    Inwieweit ein Leerstand bei der Verteilung der Betriebskosten zu berücksichtigen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Einige Leitlinien können jedoch gegeben werden.

  • Autor: Hans Reinold Horst
  • Autor: Harald Büring

    Wenn Mieter in ihrer Wohnung einen oder mehrere Hunde halten möchten, sollten sie aufpassen. Denn der Vermieter kann unter Umständen dagegen vorgehen. Zu dieser Frage sind in letzter Zeit einige Gerichtsentscheidungen ergangen, die für die Praxis von Bedeutung sind.

  • Autor: BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

    1. Die auf die Instandsetzung der Mietsache entfallen Kosten sind bei einer gleichzeitigen Modernisierungsmaßnahme nicht umlagefähig.

    2. Die Instandsetzungskosten müssen bereits in der Modernisierungsmieterhöhung angegeben werden. Dazu reicht zumindest in der Erhöhungserklärung die nachvollziehbare Angabe einer Quote.

    3. Der Tatrichter hat bei Unaufklärbarkeit der genauen Instandsetzungskosten einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen.

    4. Die Modernisierungsmieterhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgen.

    5. Bei trennbaren Maßnahmen, die der Mieter bereits nutzen kann, können mehrere Erhöhungserklärungen erfolgen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 - 67 S 257/14

    Nach Beendigung des Hauptmietvertrags kann ein Hauptvermieter auch in die zwischen einer Genossenschaft und deren Mitgliedern geschlossenen Wohnraummietverträge gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam eintreten.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2014 - 63 S 271/14

    Die Vereinbarung einer Einmalzahlung für die gesamte Mietdauer ist dem Ersteher gegenüber nur dann beachtlich, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde. Es kommt nicht darauf an, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Missbrauchsabsicht vorliegt (vgl. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 - VIII ZR 103/11, IMRRS 2012, 0188).

  • Autor: LG Lüneburg, Urteil vom 17.09.2014 - 6 S 92/13

    1. Die im Sinne des § 27 II. BV vereinbarte Klausel „Straßenreinigung und Müllabfuhr" (Anlage 3 Nr. 8) ist statisch und nicht dynamisch.

    2. Müllabfuhrkosten sind daher nicht alle Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen.

    3. Führen die Müllbeseitigungsmaßnahmen allerdings zu einer Kostensenkung, ist der Ein-
    wand der fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung treuwidrig.

  • Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014 - 25 C 357/14

    Wer als Vermieter lediglich bei Mietern ausländischer Herkunft die Miete erhöht, sollte dafür einen plausiblen Grund anführen. Ansonsten könnte es sich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) handeln.

  • Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.07.2014 - 10 C 355/12

    1. Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann ein urheberrechtlicher Abwehranspruch nach §§ 14, 39 Abs. 1 UrhG entgegenstehen.

    2. Das gilt auch dann, wenn der Urheber zugleich Mieter des Gebäudes ist. Das Urheberrecht kann in diesem Fall den Duldungsanspruch des Vermieters aus § 554 Abs. 1, 2 BGB überlagern.

  • Autor: AG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2015 - 42 C 10583/14

    1. Wenn der Vermieter einen besonders empfindlichen Boden in der Toilette verbaut, muss
    er den Mieter auf die besondere Empfindlichkeit besonders hinweisen.

    2. Ob das Urinieren durch Männer im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört,
    bleibt offen.

    3. Ein Mann muss nicht damit rechnen, dass durch Urin auf dem Toilettenboden Verätzun-
    gen entstehen können.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 - 425 C 6720/14

    Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig.

  • Autor: BGH, Urteil vom 26.11.2014 - XII ZR 120/13

    1. Für einen Immobilienleasingvertrag ist kennzeichnend, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte lange Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft.

    2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 09.10.2014 - IX ZR 69/14

    Bei Fortdauer des Gewerberaummietverhältnisses mit dem Schuldner nach Insolvenzeröffnung ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, dass die Zahlung vorrangig auf die erst nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen anzurechnen ist und erst zweitrangig auf die schon vor Verfahrenseröffnung als bloße Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13

    1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt auch im gewerblichen Mietrecht beim Mieter.

    2. Hält der Mieter abgerechnete Verwaltungskosten für zu hoch, muss er vor Gericht konkret vortragen, das vom Vermieter gezahlte Entgelt übersteige die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart, dass der Vermieter auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessensspielraums gegen seine Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hat.

    3. Erforderlich ist ein Preisvergleich mit regionalem Bezug. Nicht ausreichend ist es, wenn
    der Mieter nur (geringere) Kosten anderer von ihm an anderen Orten angemieteten Objekte vorträgt, wenn diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne Weiteres vergleichbar sind.

  • Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 - 6 U 134/13

    1. Sieht ein Mietvertrag die Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Praxis für Physiotherapie vor, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter für die nach dem Gesetz erforderliche Barrierefreiheit einzustehen hat. Ohne eine konkrete Vereinbarung diesbezüglich kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter barrierefreien Zugang zu allen Räumen herstellt. Das Fehlen der Barrierefreiheit kann keinen Kündigungsgrund darstellen.

    2. Die Flächenangabe des Mietvertrags stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Unterschreitet die im Vertrag bezeichnete Fläche die tatsächliche um mehr als 10%, kann der Mieter Mietminderung verlangen.

  • Autor: OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 - 10 U 21/12

    1. Der Vermieter ist nach mangelfreier Übergabe der Mieträumlichkeiten nicht verpflichtet, dafür zu sorgen, dass möglicherweise von Dritten ausgehende Störungen des Mietgegenstands unterbleiben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Maßnahmen gegen Staubeinwirkungen von einer Baustelle in der Nähe des Mietobjekts zu ergreifen.

    2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktionen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt.

  • Autor: OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2014- 2 U 133/14

    Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des
    Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung beim Mieter folgt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 05.12.2014 - V ZR 5/14

    Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen Wohnungseigentümer gestört und wird der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen (vergemeinschaftet), sind die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 01.12.2014 - 1 S 2016/14 WEG

    Da erfahrungsgemäß die Begriffe „Instandhaltung" und „Instandsetzung" in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht trennscharf unterschieden werden, umfasst der Begriff „Instandhaltung" regelmäßig auch die „Instandsetzung" (hier: Öffnungsklausel bezüglich der Kostenverteilung).

  • Autor: LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2014 - 11 S 82/13

    1. Alle Wohnungs- und Teileigentümer dürfen grundsätzlich über den Wirtschaftsplan beschließen. Das gilt auch dann, wenn einzelne Positionen nur eine abgeschlossene Gruppe von (Teil-)Eigentümern betreffen.

    2. Eine getrennte Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan kommt dann in Betracht, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Bildung von selbstständigen Untergemeinschaften vorsehen.

  • Autor: LG Stuttgart, Urteil vom 07.01.2015 - 13 S 174/13

    Wenn mangels Anwendbarkeit des WEG-Rechts eine mehrstimmige Beschlussfassung nicht möglich ist, kann das Recht, die Zustimmung nach eigenem Ermessen aus Zweckmäßigkeitserwägungen zu verweigern, verwirkt sein.

  • Autor: AG Essen-Steele, Urteil vom 27.10.2014 - 21 C 51/13

    1. Die Beteiligung von Personen, die von der Abstimmung ausgeschlossen sind, führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, welche jedoch nur dann durchgreift, wenn die Abgabe der Stimmen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

    2. Ein vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten.

    3. Ein Beschluss kann auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Ausgang des damit angestrebten Rechtsstreits unsicher ist.

  • Autor: AG Brake, Urteil vom 29.10.2014 - 3 C 210/14

    Auch der bereits ausgeschiedene Wohnungseigentümer bleibt nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus dem Wirtschaftsplan für die Zahlungen von rückständigen Wohngeldvorschüssen verpflichtet. Es erfolgt gerade keine „Umschuldung" zu Lasten des neuen
    Eigentümers.

  • Autor: OLG Bremen, Urteil vom 12.12.2014 - 2 U 54/14

    Befinden sich Hauswasseranschluss und Hauptwasserzähler in einem Kellerraum, der zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, so stellt dies in der Regel keinen Mangel am Gemeinschaftseigentum dar. Hingegen kann mit dieser baulichen Situation ein Mangel am Sondereigentum gegeben sein.

  • Autor: KG, Beschluss vom 06.01.2015 - 1 W 250/14

    Ein nicht eingetragener und nicht staatlich konzessionierter Verein kann jedenfalls nicht unter seinem Namen ohne Nennung sämtlicher Mitglieder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

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