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02/2015

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Michael J. Schmid
  • Autor: Martin Klimesch

    Einen durchaus praxisrelevanten Fall hatte das AG München aktuell zu entscheiden, in dem es um den Leinenzwang für einen Hund ging. Der Verfasser nimmt zu dieser Entscheidung kritisch Stellung und nutzt diese, um sich allgemein zum Thema Bindung des Mieters an Eigentümerbeschlüsse und an die Hausordnung der WEG Gedanken zu machen und in dieser umstrittenen Rechtsfrage klar Position zu beziehen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

    1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

    2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50% der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.

    3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (BGB § 242) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

  • Autor: BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

    Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fach firmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten" Beträge zu verlangen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13

    1. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Beseitigung aller Mängel an der Mietsache.

    2. Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch auf Mängelbeseitigung zu, den er dem Erfüllungsanspruch des Mieters entgegenhalten kann.

    3. Diesem Schadensersatzanspruch kann wiederum der Mieter einen eigenen Schadensersatzanspruch entgegenhalten, wenn der Vermieter pflichtwidrig eine bestehende
    Versicherung nicht in Anspruch nimmt.

    4. Voraussetzung ist eine nur leicht fahrlässige Schadensverursachung durch den Mieter und die Umlage der anteiligen Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung.

    5. In diesem Fall bleibt es beim Erfüllungsanspruch des Mieters. Außerdem mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel bei Inanspruchnahme der Versicherung beseitigt gewesen wäre.

  • Autor: BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14

    1. Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern erfolgen.

    2. Dabei muss aber durch Auslegung der Kündigung der objektive Erklärungsgehalt auch im Hinblick auf die Frage, an wen sie gerichtet sein soll, ermittelt werden.

    3. Ob eine formularmäßige Vollmachtsklausel in einem Wohnrummietvertrag wirksam ist, bleibt ausdrücklich offen.

    4. Für das Eintrittsrecht eines Kindes des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag muss das Kind mit dem verstorbenen Elternteil keinen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es muss nur im elterlichen Haushalt gelebt haben.

    5. Eine Räumungsklage kann auch nur gegen einen von mehreren Mietern erhoben werden.

  • Autor: OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14

    Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietsicherheit nach einem Grundstücksverkauf ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers von seinem früheren Vermieter verlangen, wenn der Vermieter die Sicherheit nicht an den Erwerber weitergeleitet und dieser seinerseits keine Ansprüche gegen den Mieter hat.

  • Autor: LG Halle, Urteil vom 30.06.2014 - 3 S 11/14

    1. Die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern trifft nach der Landesbauordnung den Vermieter.

    2. Der Einbau von Rauchwarnmeldern stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB dar.

    3. Dies gilt auch für Räume, für die bauordnungsrechtlich keine Einbaupflicht besteht.

    4. Wegen der geringen Beeinträchtigungen beim Einbau und jährlicher zusätzlicher Betriebskosten von 4,84 Euro handelt es sich aber um eine Bagatellmaßnahme, die nicht angekündigt werden muss.

    5. Soweit der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder nicht bekannter Qualität eingebaut hat, steht dies einer Duldungspflicht nicht entgegen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014- 65 S 220/14

    1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.

    2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.

  • Autor: LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14
  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 - 65 S 225/13

    1. Die Zustellung der Kündigung ist bei Betreuung des Mieters in Wohnungsangelegenheiten nur an den Betreuer wirksam.

    2. Der Vermieter muss im ersten Schritt beweisen, dass eine Schimmelbildung nicht durch Mängel an der Mietsache verursacht wurde.

    3. Eine „vermüllte" Wohnung ist kein Grund zur Kündigung.

  • Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014- 10 S 60/14

    1. Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden an der Mietsache, steht dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu.

    2. Einer vorherigen Fristsetzung zur Nacherfüllung bedarf es auch dann nicht, wenn der
    Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird.

    3. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist, trägt der Vermieter.

  • Autor: AG München, Urteil vom 13.06.2014 - 411 C 1574/14

    1. Grundsätzlich kann ein Mieter gegen den Vermieter auf Beseitigung von Störungen sowie auf Durchführung von Maßnahmen klagen, die sicherstellen, dass künftig keine weiteren Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Dieses Klagerecht umfasst aber nicht einen generellen Anspruch auf Unterlassung gewerblicher Vermietung.

    2. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Mieter nicht durch ungebetene Besucher oder unzumutbare Verhaltensweisen andere Mieter gestört oder belästigt werden. Liegen konkrete Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass die Mieter unzumutbaren Störungen durch Dritte/andere Mieter zu erwarten haben, so muss der Vermieter geeignete Maßnahmen ergreifen, um diese Störungen künftig zu unterbinden. Von ihm kann aber nicht verlangt werden, dass er generell nicht in der bisherigen Weise vermietet, soweit diese Form der Vermietung nicht zwangsläufig zu Störungen führt.

  • Autor: AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 - 11 C 59/14

    Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.

  • Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 14.07.2014 - 101 C 85/14

    Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, von sich aus seinem Mieter Abrechnungsbelege vorzulegen oder die Belegeinsicht anzubieten. Es ist vielmehr Sache des Mieters, der sich Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung vorbehalten will, diese von seinem Vermieter zu fordern.

  • Autor: AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 01.07.2014- 9 C 58/14

    1. Ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter bezüglich der Nachzahlung von Beträgen aus der Betriebskostenabrechnung gegen Aushändigung von Abrechnungsbelegen der Mitmieter existiert nicht. Ein solches Zurückbehaltungsrecht kann sich nur im Hinblick auf die Einsichtnahme der Belege ergeben und dies auch nur, wenn die Mieter eine solche Einsichtnahme zuvor gefordert haben sollten.

    2. Behaupten die Mieter, dass entsprechende Messgeräte zur Ermittlung des Heizverbrauchs nicht geeicht seien, und berufen sie sich daneben noch auf einen divergierenden Umrechnungsschlüssel bezüglich der baugleichen Nachbarwohnung, so bedarf es dahingehend ihrerseits eines substanziierten Parteivortrags.

  • Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13

    1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Haus zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten.

    2. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs.1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden.

  • Autor: KG, Beschluss vom 09.10.2014 - 8 U 131/14

    Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines „Tele-Cafes mit Internetangeboten" zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume - auch - zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen.

  • Autor: KG, Beschluss vom 17.11.2014 - 8 U 114/14

    Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung - entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung - den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14

    Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.

  • Autor: KG, Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13

    1. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen.

    2. Der Mieter leistet bei ungekürzter Zahlung dann nicht in Kenntnis der Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB.

    3. Ein Vorbehalt bei der Mietzahlung ist dann nicht erforderlich, um ein Rückforderungsrecht zu behalten.

  • Autor: KG, Urteil vom 23.10.2014 - 8 U 178/14

    Der Vermieter von Gewerberaum darf zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Versorgungsleistungen nicht zurückhalten.

  • Autor: OLG Brandenburg, Urteil vom 21.01.2014 - 6 U 116/12

    1. Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses hat ein berechtigtes Interesse daran, dass keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, die in die äußere Hülle des Gebäudes eingreifen.

    2. Wird im Mietvertrag festgelegt, dass die Errichtung und Herstellung, die Änderung, Ergänzung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und Versorgungsleitungen im und am Mietobjekt sowie Änderungen des äußeren Erscheinungsbilds des Mietobjekts durch den Mieter die schriftliche Einwilligung des Vermieters erfordern, kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter ungenehmigt bauliche Maßnahmen veranlasst, die die Gebäudesubstanz beeinträchtigen.

    3. Bei der Anbringung von Entlüftungsrohren zur Entlüftung von Toiletten handelt es sich nicht um solche Baumaßnahmen, die für eine Herrichtung des Mietobjekts zum vertragsgerechten Gebrauch erforderlich sind, wenn die Toiletten über mehrere Fenster verfügen.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 0 27/14

    Wird ein auf eine bestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag ergänzt oder geändert, so reicht das bloße schriftliche Verfassen dieser Änderung in seperater Urkunde nicht zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform. Vielmehr ist eine feste Verbindung zum Ursprungsmietvertrag oder wenigstens eine wechselseitige Bezugnahme auf die jeweils andere Urkunde erforderlich.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14

    Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

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