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04/2015

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

    „Unrenoviert ist nicht gleich renovierungsbedürftig" - Geänderte BGH-Rechtsprechung zu Renovierungsklauseln

  • Autor: Dipl.-Verwaltungswirt (FH) Erwin Ruff
  • Autor: BGH, Urteil vom 4.2.2015 - VIII ZR 175/14

    a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig
    beantragt hat.

    b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift
    allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781
    Rn. 26).

  • Autor: BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

    a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004,1738 unter II2 d).

    b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
    nachvollziehbar darzulegen.

    c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

    d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.

  • Autor: OLG München, Urteil vom 29.01.2015 - 32 U 1185/14

    1. Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen, wenn sie bei Hochwasser nicht mehr geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. In der Zeit des Klimawandels bedeutet dies, dass die Mieträume nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein müssen, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht, sondern dass beim Hochwasserschutz des Gebäudes ein gewisser „Sicherheitszuschlag" zu berücksichtigen ist.

    2. Ein Tiefgaragenstellplatz, der nach den baulichen Verhältnissen gegen ein Hochwasser gesichert ist, das den bis dahin verzeichneten höchsten Wasserstand von 10,80 m noch um knapp 80 cm übertreffen darf, ohne dass es zu einem Eindringen von Wasser kommt, ist nach diesen Kriterien nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 7.8.2014 - 67 S 280/14

    1. § 577 a Abs. 1a Ziffer 1 BGB n. F. ist auf vor dem 1. Mai 2013 zugegangene Kündigungserklärungen nicht anwendbar.

    2. Der Vermieter wird nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung seiner Anbietpflicht auch dann gerecht, wenn er dem Mieter eine Alternativwohnung zu einem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins anbietet.

  • Autor: BGH, Urteil vom 7.11.2014 - V ZR 309/12

    Ein noch nicht abgeschlossener Rechtsstreit zwischen Gläubiger und Schuldner, dessen Ausgang Rückschlüsse auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines (noch nicht rechtshängigen) Anspruchs gegen den Schuldner erlaubt, steht nicht der Annahme entgegen, der Gläubiger habe bereits Kenntnis von den Umständen, die diesen Anspruch begründen.

    Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts im Prozess führt nicht zu einer Hemmung der Verjährung des Gegenanspruchs.

  • Autor: BGH, Urteil vom 19.12.2014 - V ZR 194/13

    Verzichtet der Verkäufer auf jeglichen Kontakt mit dem Käufer und überlässt er dem Vermittler die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife, darf der Käufer bei verständiger Würdigung im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Vermittler bei der Beratung (auch) namens und in Vollmacht des Verkäufers handelt.

  • Autor: OLG Koblenz, Beschluss vom 9.11.2012 - 5 U 1228/11

    1. Die Schätzung der Kosten einer Altbausanierung ist nicht vergleichbar mit den Pflichten, die einen Architekten treffen, der die Kosten eines auf bisher unbebautem Gelände zu errichtenden Neubaus schätzen soll.

    2. Allerdings hat auch der mit der Kostenschätzung der Altbausanierung beauftragte Architekt alle maßgeblichen Umstände sorgfältig zu ermitteln und daneben auch die Kostenvorstellungen des Bauherrn zu berücksichtigen. Angesichts der Unwägbarkeiten der Kosten einer Altbausanierung ist die Grenze zur haftungsrelevanten Pflichtwidrigkeit allerdings erst dann überschritten, wenn dem Planer ein „Fehlgriff in der Oktave" unterlaufen ist. Maßgeblich sind die Parteivereinbarungen und eine wertende Gesamtschau aller sonstigen Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Abgrenzung zu BGH - VII ZR 171/95 und OLG Hamm - 24 U 151/04).

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 16.12.2014 - 67 T 130/14 Abi

    Zur Behandlung rechtsmissbräuchlicher Ablehnungs- und sonstiger Gesuche in einem dem besonderen Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO unterliegenden Räumungsverfahren.

  • Autor: Hess. LSG, Urteil vom 29.10.2014 - L 6 AS 422/12

    Die Übernahme der Tilgung einer Eigenheimfinanzierung im Rahmen der Leistungen für die Kosten der Unterkunft setzt u. a. voraus, dass die Finanzierung weitgehend abgeschlossen ist. Dies ist bei einem vor dreißig Jahren erworbenen, selbstgenutzten Hausgrundstück dann der Fall, wenn ohne Inflationsbereinigung und ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung die Resttilgung nur noch ca. 18,7 % des Kaufpreises beträgt und wegen Rentennähe von vornherein nur ein Gesamtleistungsbezug auf die Tilgung von ca. 2,7 % des Kaufpreises denkbar ist.

  • Autor: BFH, Urteil vom 11.12.2014 - II R 30/14

    1. Eine Steuerbegünstigung nach § 13 c ErbStG scheidet aus, wenn von Todes wegen ein Grundstück mit einem nicht bezugsfertigen Gebäude erworben wird.

    2. Für die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Steuerbegünstigung nach § 13 c ErbStG erfüllt sind, ist entscheidend auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer abzustellen.

  • Autor: BFH, Urteil vom 8.10.2014 - VI R 16/14

    1. Ob die außerhalb des Beschäftigungsortes belegene Wohnung des Arbeitnehmers als Mittelpunkt seiner Lebensinteressen anzusehen ist und deshalb seinen Hausstand darstellt, ist anhand einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen.

    2. Das gilt auch dann, wenn beiderseits berufstätige Ehegatten/Lebenspartner/Lebensgefährten während der Woche (und damit den weitaus überwiegenden Teil des Jahres) am Beschäftigungsort zusammenleben. Denn dieser Umstand allein rechtfertigt es nicht, dort den Lebensmittelpunkt des Steuerpflichtigen und seiner (Haupt-)Bezugsperson zu verorten.

    3. In der Regel verlagert sich indes der Mittelpunkt der Lebensinteressen eines Arbeitnehmers an den Beschäftigungsort, wenn er dort mit seinem Ehegatten/Lebenspartner/Lebensgefährten in eine familiengerechte Wohnung einzieht, auch wenn die frühere Wohnung
    beibehalten und zeitweise noch genutzt wird.

  • Autor: BFH, Urteil vom 22.10.2014 - X R 15/13

    1. Die Bindungswirkung des Grundlagenbescheides gemäß § 7 h Abs. 2 EStG erstreckt sich auf die in § 7 h Abs. 1 EStG benannten Tatbestandsmerkmale. Daher prüft allein die Gemeinde, ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. des § 177 BauGB durchgeführt wurden (Änderung der Senatsrechtsprechung).

    2. Keine Bindungswirkung besteht demgegenüber in Bezug auf die Höhe der begünstigten Herstellungskosten, da bei Maßnahmen i. S. des § 7 h EStG nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, dass sich aus der Bescheinigung auch die Höhe der begünstigten Aufwendungen für
    Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ergeben muss.

    3. Veräußert eine Gemeinde ein Sanierungsobjekt, das noch von ihr instandgesetzt oder modernisiert werden soll, ist der Erwerber nicht von der Förderung gemäß § 7 h Abs. 1 Satz 3 EStG ausgeschlossen.

  • Autor: BFH, Urteil vom 11.12.2014 - II R 26/12

    Hat eine Gesellschaft ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft, so gehört es i. S. des § 1 Abs. 3 GrEStG erst ab Eintritt der Bedingung zu ihrem Vermögen, und zwar auch dann, wenn bereits zuvor die Auflassung erklärt wird.