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09/2014

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Michael J. Schmid
  • Autor: Ulrich Koehler und Anne Daehre
  • Autor: Thomas Wagner
  • Autor: BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

    1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.

    2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535).

    3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535).

  • Autor: BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

    1. In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1) an der Beendigung des Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (BGB § 543 Abs. 1), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubezie-hen, insbesondere wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.

    2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.

    3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam.

  • Autor: BGH, Urteil vom 08.04.2014 - VI ZR 197/13

    In einem Bericht über den Ablauf eines Mieterfestes in einer von einer Wohnungsbaugenossenschaft herausgegebenen Broschüre dürfen Fotografien der Festteilnehmer grundsätzlich auch ohne deren Einwilligung veröffentlicht werden.

  • Autor: LG Heilbronn, Urteil vom 22.07.2014 - 2 S 63/13 (nicht rechtskräftig)

    1. Die in § 7 des Mustermietervertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.

    2. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB ergibt sich in diesem Falle daraus, dass er Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-)zutragen hat, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

  • Autor: LG Gießen, Urteil vom 02.04.2014 - 1 S 199/13

    Der Vermieter hat beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Ein zu dichtes Aufstellen der Möbel an der Wand durch den Mieter widerspricht nur dann dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wenn die Parteien darüber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 06.03.2014 - 67 S 425/13

    Die Geltendmachung eines Anspruchs auf insolvenzsichere Anlage einer Barkaution durch den Mieter ist gegenüber dem Erwerber treuwidrig, wenn der Mieter gegenüber dem ursprünglichen Vermieter mit die Kautionssumme übersteigenden Mietzinszahlungen in Zahlungsverzug ist, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwertet hat.

  • Autor: LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 - 1 S 31/13

    Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben in der Regel gegen andere Mieter keinen Anspruch darauf, das Rauchen auf dem benachbarten Balkon zu fest bestimmten Tageszeiten zu unterlassen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 03.07.2014 - 67 S 121/14 (nicht rechtskräftig)

    1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich aber innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Ist jedoch die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet, beträgt bei Vorliegen einer entsprechenden Verordnung diese Obergrenze 15%.

    2. Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist in Berlin besonders gefährdet.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 - 67 S 476/13

    1. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)lmmissionen ist.

    2. Der Mieter, der sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung seines Wohnumfelds macht, handelt unabhängig vom Zustand dieses Umfelds zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht grob fahrlässig.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.05.2014- 2-11 S 196/14

    1. Die Mietminderung wegen Zunahme des Fluglärms wegen Inbetriebnahme der Nordbahn des Flughafens Frankfurt am Main ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis des Flughafenausbaus abgeschlossen hat.

    2. Dies gilt jedenfalls für Mietvertragsabschlüsse ab 1999, weil seitdem in der Presse öffentlich über den Ausbau diskutiert wurde.

    3. An diesem Mietminderungsausschluss ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter (hier: die Stadt Frankfurt) als Miteigentümer des Flughafens an der Ausbauentscheidung beteiligt war.

  • Autor: LG Heidelberg, Beschluss vom 11.07.2014- 5 T 38/14

    1. Der Mieter, der gemäß § 574 BGB der Kündigung widersprochen hat, weil Ersatzwohnraum noch nicht zur Verfügung steht, hat Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB, wenn er bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung einen konkreten, in absehbarer Zukunft liegenden Auszugstermin verbindlich nennen kann.

    2. Die befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB hat Vorrang vor der Bewilligung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO. Die Kosten einer entsprechenden Entscheidung hat der Vermieter zu tragen.

  • Autor: AG München, Urteil vom 16.12.2013 - 424 C 10773/13

    Enthält lediglich das Inserat des Maklers Angaben zur Wohnfläche des Mietobjekts, so kommt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände keine Wohnflächenvereinbarung zu Stande.

  • Autor: AG München, Urteil vom 27.06.2014 - 463 C 4060/14

    1. Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. Neueinführung von Betriebskosten ist bei Altverträgen vor dem 01.09.2001 zulässig. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z. B. in Form einer Mehrbelastungsabrede, enthalten und die Klausel im Übrigen rechtmäßig ist.

    2. Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig.

  • Autor: AG Köln, Urteil vom 17.04.2014 - 222 C 24/13

    1. Im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen sind Kosten für die Überprüfung der Dichtheit von Gasleitungen auf den Mieter umlegbar.

    2. Dies gilt zumindest bei einem Turnus von zwei Jahren.

    3. Umlagefähig sind dabei sowohl Kosten für die bloße Sichtprüfung als auch für eine Dichtigkeitsprüfung.

    4. Die Kosten sind jedoch nur dann umlegbar, wenn der Vermieter bei Bestreiten der Wirtschaftlichkeit konkret die Arbeiten und die angefallenen Arbeitsstunden nachweisen kann.

  • Autor: AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014 - 21 C 987/13

    Der Vermieter kann von dem Mieter nicht verlangen, die Fertigung von Lichtbildern in seiner Wohnung zur Einstellung in eine Anzeige im Internet zu dulden.

  • Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 (nicht rechtskräftig)

    1. Wird ein langfristiger Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft als Mieterin von deren Vorstand unterzeichnet, ohne dass ein Vertretungszusatz verwendet oder eine Vertretungsberechtigung im Vertrag erwähnt wird, ist die Schriftform gewahrt, weil ein Rechtsnachfolger des Vermieters auch ohne einen Vertretungszusatz wegen der gesetzlichen Regelung des § 78 AktG und der Eintragung im Handelsregister erkennen kann, dass der Vorstand für die Aktiengesellschaft unterzeichnet hat (Abweichung von BGH, IMR 2010, 9).

    2. Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags.

  • Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 (nicht rechtskräftig)

    Heißt es im Rubrum eines langfristigen Mietvertrags bei den Angaben zu einer Aktiengesellschaft als Vertragspartei „vertreten durch den Vorstand" und unterzeichnet nur einer von mehreren Vorständen ohne Vertretungszusatz, verletzt dies nicht die Schriftform, weil gerade wegen der fehlenden Angabe der tatsächlichen Anzahl von Vorstandsmitgliedern für einen Erwerber keine Zweifel auftreten können, ob das unterzeichnende Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterzeichnen will (mögliche Abweichung von BGH, IMR 2010, 9).

  • Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 28.04.2014 - 12 U 1419/12 (nicht rechtskräftig)

    1. Der Nachtrag zu einem Mietvertrag muss sich erkennbar auf alle wesentlichen Vertragsbestandteile beziehen. Dazu gehören Vertragslaufzeit und Vertragsobjekt.

    2. Wird eine Aktiengesellschaft durch den aus zwei Personen bestehenden Vorstand vertreten und unterzeichnet eines der Vorstandsmitglieder für sich selbst und für den anderen Vorstand mit „i. V.", so wird die Schriftform gewahrt. Ob der Unterzeichner tatsächlich vertretungsbefugt war, ist keine Frage der Formwirksamkeit, sondern der Wirksamkeit des Vertrags.

    3. Ergibt sich aus dem Rubrum eines langfristigen Mietvertrags ein Vertretungsverhältnis, muss der Vertreter der Mietpartei nicht mit einem Vertretungszusatz unterschreiben, damit die Schriftform gewahrt ist.

  • Autor: OLG Hamm, Urteil vom 09.05.2014 - 30 U 58/12

    1. Die Mietvertragsparteien sind bei der Vereinbarung von Flächendefinitionen frei. Die vertragliche Mietfläche kann nach der DIN 277, der gif oder auch nach freiem Belieben bzw. eigenen Maßstäben definiert werden.

    2. Als Mietfläche können somit auch solche Flächen vereinbart werden, die der Mieter tatsächlich nicht nutzen kann, wie vorliegend die durchmessenen Flächen von Konstruktionsteilen bzw. Raumunterteilungen.

  • Autor: KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 (nicht rechtskräftig)

    Eine Formularklausel hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.

  • Autor: KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13 (nicht rechtskräftig)

    Der Vermieter kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (BGB § 313 Abs. 3 Satz 2) kündigen, wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.

  • Autor: KG, Beschluss vom 03.04.2014 - 1 W 83/14

    Regelmäßig sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und IM.

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