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02/2014

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Volker Bielefeld

    In der Bundesrepublik gibt es inzwischen rund 9,3 Millionen Eigentumswohnungen, die von derzeit rund 22.000 Immobilienverwaltungen verwaltet werden. Wie groß dabei die Zahl der professionellen gewerblichen Verwaltungen ist und in wie viel Fällen es sich um private Personen, möglicherweise auch aus dem Kreis der Wohnungseigentümer, handelt, ist nicht bekannt.

  • Autor: Dr. Michael Schmid, München

    Wie in anderen Rechtsbereichen auch besteht im Bereich des Wohnungseigentumsrechts häufig der Wunsch oder die Notwendigkeit sich vertreten zu lassen. Dabei hält das Wohnungseigentumsgesetz einige gesetzliche Vertretungsvorschriften bereit. Im Übrigen gilt das allgemeine Recht der Stellvertretung, bei dessen Anwendung jedoch auf die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts Rücksicht zu nehmen ist.

  • Autor: Justizoberamtsrat i. R. Günter Meyer

    Kommt der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann auf Antrag - fast immer seitens einer Bank - vom Rechtspfleger des Amtsgerichts die Zwangsverwaltung angeordnet und ein Zwangsverwalter bestellt werden. Anders als im Insolvenzverfahren verliert der Eigentümer hierdurch nur die Verwaltungsbefugnis; nicht aber das Verfügungsrecht. Er kann also weiterhin die Wohnung veräußern oder belasten. Nur die Verwaltung mit Einzug der Mieten obliegt dem Zwangsverwalter. Er ist insoweit der Partner der Eigentümergemeinschaft. Aller Schriftverkehr ist jetzt mit ihm zu führen. Er ist zur Versammlung der Eigentümer zu laden und dort stimmberechtigt.

  • Autor: Diplom-Volkswirt Volker Bielefeld

    Unter der Überschrift „Rechtsprechung - kurz gefasst" wird an dieser Stelle über aktuelle Entscheidungen zu Fragen und Problemen des Wohnungseigentums in Kurzform berichtet.

    Die vollständigen Entscheidungen können über die Online-Bibliothek bezogen werden.

  • Autor: BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 48/13

    Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. §14 Nr. 1 WEG).

  • Autor: BGH, Urteil vom 07.02.2014, V ZR 25/13

    Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

    Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungs-ansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010, V ZR 125/10, NJW 2011,1351 f.).

  • Autor: BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 46/13

    1. Sind Wohnungseigentümer durch Teilungserklärung oder Vereinbarung zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern verpflichtet, gilt dies nicht für den Farbanstrich der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster.

    2. Eine solche Regelung lässt nicht den Schluss zu, dass alle anderen Maßnahmen ebenfalls dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist.

  • Autor: BGH, Urteil vom 14.02.2014, V ZR 100/13

    a) Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar.

    b) Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu.

    c) Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einendungen gegen die Rechtmäßig¬keit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 21.02.2014, V ZR 164/13

    Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.

    Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13

    Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.02.2014, III ZR 443/13

    § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

  • Autor: BGH, Urteil vom 30.10.2013, XII ZR 113/12

    a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.

    b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57 a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 23.01.2014, III ZR 436/12

    Eine entsprechend § 166 Abs. 1 BGB erfolgende Zurechnung des Wissens eines Vertreters des Gläubigers von den Anspruch begründenden Umständen im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB kommt auch dann nicht in Betracht, wenn sich der Anspruch zwar nicht gegen den Vertreter selbst richtet, jedoch mit einem gegen ihn gerichteten Anspruch in einem so engen Zusammenhang steht, dass auch hier die Befürchtung besteht, der Vertreter werde nicht zu einer sachgerechten Verfolgung des Anspruchs beitragen (Fortführung von BGH, Urteile vom 15. März 2011, II ZR 301/09, NJW-RR 2011, 832 und vom 12. Juni 1989, II ZR 334/87, NJW-RR 1989,1255).

  • Autor: BGH, Beschluss vom 19.12.2013, V ZR 96/13

    Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung.

  • Autor: BGH, Urteil vom 06.03.2014, VII ZR 266/13

    a) Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert.

    b) Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014, 318 S 133/13

    1. Die Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Sondereigentümer kann in der Gemeinschaftsordnung wirksam erfolgen, sofern darin eine klare und eindeutige Regelung getroffen wird (BGH, Urteil vom 02.03.2012, VZR 174/11).

    2. Unter den Begriff „Instandsetzung" fällt grundsätzlich auch die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht nur deren Reparatur.

    3. Für die Vorgabe des „Wie" im Falle einer nach der Gemeinschaftsordnung den Wohnungseigentümern übertragenen Instandsetzung durch mehrheitliche Beschlussfassung bedarf es einer Ermächtigung durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung.

    4. Durch die Delegation der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltungszuständigkeit für diesen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch die Beschlusskompetenz, darüber zu entscheiden, was wann zu tun ist (vorliegend zu einem Beschluss über den künftig allein zulässigen Einbau von Dreh-/Kippfenstern anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster).