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IMR 12/2017

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  • Autor: Harald Büring

    Gerade bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs kommt es häufig vor, dass sich
    kranke Mieter auf eine besondere Härte berufen. Inwieweit dies der Fall ist und welche Folge das für den Vermieter hat, wird in diesem Beitrag untersucht.

  • Autor: BVerfG, Beschluss vom 10.10.2017 - 1 BvR 617/14

    1. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, wonach die Kosten der Unterkunft und Heizung nur in angemessener
    und nicht in tatsächlicher Höhe übernommen werden, ist verfassungskonform.

    2. Der Gesetzgeber muss keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vorsehen. Die Regelung ist auch ausreichend klar und verständlich.

  • Autor: BGH, Urteil vom 27.9.2017 - VIII ZR 243/16

    1. Eine ordentliche Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung setzt einen
    erheblichen Nachteil unmittelbar beim Vermieter selbst voraus. Ein Nachteil bei einer mit der
    vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen „Schwestergesellschaft"
    reicht nicht aus.

    2. Der Abriss eines Gebäudes, um einen Neubau mit Gewerbeeinheiten zu errichten, stellt eine
    angemessene wirtschaftliche Verwertung dar.

    3. Auch bei der Verwertungskündigung muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet" haben, dass eine baldige Umsetzung der Nutzungspläne angenommen werden kann.

  • Autor: BGH, Urteil vom 27.9.2017 - VIII ZR 193/16

    1. Ein Mietverhältnis ist kündbar, wenn der Mieter entweder an zwei aufeinander folgenden Monaten mit einer Monatsmiete und einem Cent oder ansonsten mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.

    2. Wenn dies in der Vergangenheit einmal der Fall gewesen ist, besteht die Kündbarkeit so lange fort, bis der Rückstand vollständig ausgeglichen ist.

    3. Der zur Kündigung berechtigende Rückstand muss nicht zum Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens bestehen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 27.9.2017 - VIII ZR 193/16

    1. Bei der Zahlungsverzugskündigung muss zwischen der Berechnung des Zahlungsrückstands und der Ermittlung des erforderlichen kündigungsrelevanten Rückstands unterschieden werden.

    2. Bei der Berechnung des Rückstands ist die geschuldete Miete maßgeblich. Deshalb ist hier
    von der geminderten Miete auszugehen.

    3. Bei der Ermittlung der Kündigungsrelevanz ist demgegenüber zumindest bei behebbaren Mängeln von der vereinbarten ungeminderten Miete auszugehen.

  • Autor: LG Berlin, Beschlussvom 16.5.2017 - 67 S 81/17

    Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines
    Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist nicht der Fall, wenn auf der betreffenden Etage ein Haltepunkt des Fahrstuhls nicht eingebaut ist.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 19.9.2017 - 67 S 149/17

    Eine automatisch befeuerte Gasheizung, die Wohn- und Schlafräume - nicht aber Küche und Bad - einheitlich beheizt, gilt für die Einordnung der Wohnung unter den Berliner Mietspiegel als
    Sammelheizung.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 - 18 S 339/16

    Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung einer „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG". Jedoch muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung gem. §§ 241, 242 BGB so gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden. Für diese Leistungen kann der Vermieter keine Vergütung
    verlangen.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 26.9.2017 - 67 S 166/17

    Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzugs eine fristgebundene (Ab-)Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-)gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 - 66 S 90/17

    1. Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsrückstands die außerordentliche und hilfsweise die ordentliche Kündigung in einem Schreiben und wird die außerordentliche Kündigung wegen Schonfristzahlung unwirksam, ist die ordentliche Kündigung ohne Wirkung und die Räumungsklage
    abzuweisen.

    2. Denn zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der ordentlichen Kündigung hat ein Mietverhältnis bereits (aufgrund der außerordentlichen Kündigung) nicht mehr bestanden.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.7.2017 - 2-11 S 121/17

    1. Zahlt der Mieter während der Schonfrist mehrere Teilbeträge, so kommt es darauf an, ob bis
    zum Ende der Schonfrist eine vollständige Tilgung stattgefunden hat.

    2. Die Berufung auf einen bestehenden Rückstand am Ende der Schonfrist ist nur treuwidrig,
    wenn der verbleibende Rückstand geringfügig ist.

    3. Ist am Ende der Schonfrist noch ein Betrag offen, der mehr als 10% der geschuldeten Bruttomiete entspricht, so kann sich der Vermieter hierauf berufen, auch wenn dieser tatsächliche Rückstand gerade einmal 64 Euro beträgt.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 8.6.2017 - 65 S 112/17

    Wenn ein Mieter aus Versehen die Miete an seinen früheren Vermieter bezahlt, darf der jetzige
    Vermieter ihn nicht ohne Weiteres kündigen. Das gilt vor allem, wenn es dadurch nur zu einer kurzfristigen Zahlungsverzögerung gekommen und kein Zahlungsausfall zu befürchten gewesen ist.

  • Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 31.8.2017 - 203 C 232/17

    1. Der Mieter kann im Zusammenhang mit Ansprüchen aufgrund der Mietpreisbremse nur Auskunft über solche Tatsachen verlangen, die zur Rückforderung überzahlter Miete erforderlich sind. Teilt ihm der Vermieter die vom Vormieter geschuldete Miete mit und scheidet schon deswegen nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB eine Rückforderung aus, kann der Mieter keine weiteren Auskünfte verlangen.

    2. Für die Frage, ob ein Mietvertrag in den Geltungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB fällt, kommt
    es auf den Abschluss des Mietvertrags, nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses an.

  • Autor: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 9.10.2017 - 11 C 347/16

    1. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft bilden eine Außen-GbR. Die Kaution ist zweckgebundenes Gesellschaftsvermögen.

    2. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet aus, wenn sich der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befindet. Der Vermieter trägt die Beweislast für das Risiko der entgangenen Weitervermietung.

    3. Eine formularmäßige Klausel über die Endrenovierung einer Wohnung ohne Rücksicht auf die
    Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Die Beweislast für die Individualvereinbarung trägt der Vermieter.

  • Autor: AG Brandenburg, Beschluss vom 2.10.2017 - 31 C 88/17

    1. Die erforderliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gem. § 558b BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung.

    2. Eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters liegt somit erst vor, wenn er eine Willenserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt, wonach er einer Änderung der Miete auf die neue verlangte Miete zustimmt.

    3. Die Klagefrist für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist eine Ausschlussfrist; eine Wiedereinsetzung nach Versäumung der Klagefrist ist nicht mehr möglich.

    4. Auf die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Vorschrift des § 167 ZPO anwendbar.

  • Autor: AG München, Urteil vom 30.12.2016 - 453 C 22061/15

    Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert und wie sich dies auf den Mietgebrauch auswirken wird.

  • Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 1.8.2017 - 40 C 330/17

    1. Mäuse stellen einen Mangel dar und berechtigen zur Mietminderung um (mindestens) 6,5%.

    2. Ein Verschulden des Vermieters bezüglich des Mäuseproblems ist nicht erforderlich; gleichwohl muss dieser unverzüglich tätig werden, um den auch wiederkehrenden (Mäuse-)Mangel zu
    beseitigen.

  • Autor: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 1.8.2017 - 40 C 330/17

    1. Gewährt der Vermieter keine Belegeinsicht oder legt die fehlenden Belege nicht vor, steht den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zu.

    2. Werden außergerichtlich durch Anwälte unberechtigte Forderungen geltend gemacht, können
    diese Schadensersatzanspruch begründen.

  • Autor: AG Saarbrücken, Urteil vom 23.8.2017 - 4 C 348/16

    1. Eine aus Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung kann eine außerordentliche
    Kündigung rechtfertigen.

    2. Für einen Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung muss - durch Einwirkung aus der Wohnung - eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar
    bevorstehen, d. h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein.

    3. Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist.

    4. Ein durch das Übergabeprotokoll nachweislich erteiltes Einverständnis mit dem Zustand der
    Wohnung steht der außerordentlichen Kündigung nicht entgegen, da eine Kenntnis der gefahrbringenden Beschaffenheit bei Mietvertragsschluss nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 27.9.2017 - XII ZR 114/16

    1. Sog. „Schriftformheilungsklauseln" sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB
    unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei
    nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und
    vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).

    2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, IMRRS 2015, 1505 = NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, IMRRS 2007, 2507 = NJW 2008, 365).

  • Autor: KG, Beschluss vom 17.7.2017 - 8 U 216/16

    1. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung als Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis bildet die vertragliche Zweckbestimmung der Räume.

    2. Wohnraummiete liegt danach nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

    3. Für die Abgrenzung zwischen Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.

  • Autor: LG Regensburg, Urteil vom 24.5.2017 - 1 HK O 1790/16

    1. Gegenseitige Verträge können, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht
    in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

    2. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der
    Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder
    wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist.

    3. Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands rechtfertigen.

    ...

  • Autor: LG Darmstadt, Urteil vom 27.7.2017 - 6 S 373/16

    1. Eine Klausel im Gewerberaumpachtvertrag, wonach der Mieter/Pächter die Kosten für Kleinreparaturen u. a. an der Heizungsanlage bis zur Höhe von einer Netto-Monatspacht pro Jahr
    trägt, ist zulässig, wenn nur der Pächter Zugriff auf diese Anlage hat.

    2. Sie ist weder widersprüchlich, noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen.

    3. Es muss keine Wertobergrenze für jede einzelne Reparatur festgelegt werden.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 1.2.2017 - 318 S 76/15

    1. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Wohnungseigentümerin, so haftet ein ausgeschiedener Gesellschafter gem. § 736 Abs. 2 BGB, §§ 160 bzw. 159 HGB analog für deren Handlungen nach.

    2. Ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass die (jeweiligen) Eigentümer im Rahmen des
    Ausbaus der Dachbodenfläche auch berechtigt sind, vorhandene Trennwände, die gültige Schallund Brandschutzvorschriften nicht erfüllen, zu ersetzen bzw. dort, wo keine Trennwand besteht, eine solche zu errichten, kann kein Rückbau solcher Trennwände gefordert werden.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 22.2.2017 - 318 S 46/15

    1. Nehmen sämtliche Eigentümer an der Versammlung teil, wird der Einberufungsmangel konkludent genehmigt.

    2. Alternativangebote sind nur bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters entbehrlich.

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