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IMR 11/2017

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Dr. Harald Freytag

    Auch in der Fachwelt bestehen oft nur rudimentäre Kenntnisse im Pachtrecht. In einem ersten Teil wurde bereits die Abgrenzung von Pacht und Miete dargestellt. In diesem zweiten Teil werden die typischen Erscheinungsformen der Pacht vorgestellt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.9.2017 - VIII ZR 279/16

    Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen (Fortführung des Senatsurteils vom 04.05.1970 - VIII ZR 179/68; sog. „Gefälligkeitsmiete").

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.9.2017 - VIII ZR 250/16

    1. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist.

    2. In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 11.7.2017 - 67 S 129/17

    1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

    2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbunds gem. § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.

    3. Fordert der Mieter eine unter Vorbehalt auf eine Nebenkostenabrechnung geleistete Zahlung
    zurück, muss erden seiner Auffassung nach zutreffenden Abrechnungssaldo darlegen und gegebenenfalls beweisen.

  • Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 2.6.2017 - 9 S 169/16

    Ist der Mieter für einen Mietmangel - hier: Feuchtigkeit und Schimmel - mitverantwortlich, so
    ist er zwar zur Mietminderung berechtigt, sein Verursachungsbeitrag ist aber bei der Bestimmung
    der Minderungsquote negativ zu berücksichtigen.

  • Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 29.9.2017 - 9 S 66/17

    Lässt ein Vermieter vom Hausmeister Lärmprotokolle in Bezug auf das Nutzungsverhalten von
    Mietern erstellen, liegt darin keine persönlichkeitsrechtsverletzende Bespitzelung, die einen
    Schmerzensgeldanspruch rechtfertigen könnte.

  • Autor: LG Amberg, Urteil vom 9.8.2017 - 24 S 299/17

    Es besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der
    Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung ist vorrangig auf die mietvertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre.

  • Autor: AG Hamburg-Altona, Urteil vom 9.10.2017 - 316 C 206/17

    1. Die Hamburger Mietpreisbremsenverordnung ist auch nach Veröffentlichung der Begründung aus der Senatsdrucksache weiterhin unwirksam. Diese nachträglich veröffentlichte Begründung führt zu keiner rückwirkenden Heilung des Begründungsmangels.

    2. Der ursprüngliche Begründungsmangel kann im Übrigen auch nicht mit ex-nunc Wirkung geheilt werden.

  • Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 8.9.2017 - 17 C 148/16

    1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.

    2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

  • Autor: AG Augsburg, Urteil vom 16.1.2017 - 17 C 4796/15

    1. Der Balkon gehört zur Mietwohnung und ist daher vom Vermieter in vertragsgemäßer Beschaffenheit zu erhalten.

    2. Die Anwesenheit zahlreicher Tauben ist im Regelfall als stadttypisch vom Mieter hinzunehmen. Werden die Tauben jedoch durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen, so liegt die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er hat im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen.

  • Autor: OLG Koblenz, Urteil vom 22.6.2017 - 1 U 1155/16

    Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume
    in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

  • Autor: KG, Beschluss vom 15.6.2017 - 8 U 116/16

    1. Eine sog. "Nachholklausel" bindet jedenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien.

    2. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

  • Autor: OLG Köln, Beschluss vom 17.7.2017 - 22 U 60/16

    Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll, und hat der Vermieter
    von Gewerberaum seinerseits zur Umsatzsteuer optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Der
    Mieter hat insoweit grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung, die
    ihn in die Lage versetzt, die Vorsteuer geltend zu machen: Dem Mieter steht insoweit auch
    grundsätzlich gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer solchen "Rechnung"
    ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.

  • Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 7.7.2017 - 5 U 556/17

    1. Wird in einem Mietvertrag über (Büro-)Räume mit einer Stadt als Mietzweck die Nutzung
    für Verwaltungszwecke vereinbart, fällt darunter auch die Aufstellung eines Selbstbedienungsterminals in einem Wartebereich, wenn damit Passbilder angefertigt werden, die den Bürgern nicht ausgehändigt, sondern automatisch an den Sachbearbeiter der Meldebehörde weitergeleitet, also nur für die Zwecke der Meldebehörde erstellt werden.

    2. Abzustellen ist hierbei auf die (mietvertraglich zulässige) Bürotätigkeit der Erstellung der Passdokumente, für die die Erfassung der biometrischen Daten durch das Selbstbedienungsterminal nur eine unterstützende Tätigkeit ist.

  • Autor: OLG Dresden, Beschluss vom 7.7.2017 - 5 U 556/17

    1. Wird in einem Mietvertrag über (Büro-)Räume mit einer Stadt als Mietzweck die Nutzung für Verwaltungszwecke vereinbart, fällt darunter auch die Aufstellung eines Selbstbedienungsterminals in einem Wartebereich, wenn damit Passbilder angefertigt werden, die den Bürgern nicht ausgehändigt, sondern automatisch an den Sachbearbeiter der Meldebehörde weitergeleitet, also nur für die Zwecke der Meldebehörde erstellt werden.

    2. Die Anfertigung von Fotos für ausschließliche Verwaltungszwecke der Meldebehörde ist kein
    Wettbewerb zu einem privaten Fotostudio. Die Behörde wird hierdurch nicht "am Markt tätig".

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 5.7.2017 - 2 U 152/16

    1. Ein Mangel der Mietsache kommt in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist,
    aber eine Einwirkung von außen vorliegt, die sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt.

    2. Stets ist zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt.

    3. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen
    Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts.

  • Autor: OLG München, Beschluss vom 6.9.2017 - 32 U 1611/17

    Kündigungserklärung kann auch (erst) durch die Klageschrift erfolgen, wenn diese konkret auf
    eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.8.2017 - 2-13 S 207/14

    Sieht die Teilungserklärung keine Nutzungseinschränkung vor, kann im Teileigentum auch ein Boardinghaus betrieben werden.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 29.3.2017 - 318 S 36/16

    1. Eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Installation von Raumwarnmeldern liegt immer dann vor, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht.

    2. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder, da zur öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nach § 45 Abs. 6 HBauO auch der Betrieb der Rauchwarnmelder gehört.

    3. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldem durch die Gemeinschaft in allen Wohnräumen ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte ist vom Ermessen der Eigentümer gedeckt.

    4. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beschluss über die öffentlich-rechtliche Einbaupflicht nach § 45 Abs. 6 HBauO hinausgeht und einen Einbau von Rauchwarnmeldem in
    sämtlichen Wohnräumen der Wohnungen vorsieht.

  • Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 29.3.2017 - 25 S 55/16

    1. Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

    2. Für Schäden, die durch unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassungen entstehen, haften
    allein die Eigentümer, die untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt oder sich enthalten haben.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.6.2017 - 2-13 S 191/14

    1. Wenn eine bauliche Veränderung durch Beschluss genehmigt war, aber nachträglich aufgrund
    gerichtlicher Anfechtung der Beschluss ungültig wird, ist die Zeit während der der Beschluss
    bindend war, für die Verjährung nicht relevant.

    2. Die Verglasung der Terrasse vor einer Eigentumseinheit stellt eine beeinträchtigende bauliche Veränderung dar.

  • Autor: AG München, Urteil vom 1.2.2017 - 481 C 15463/16 WEG

    1. Verwaltungsbeiratsmitglieder werden unentgeltlich tätig und erhalten nur einen dem tatsächlichen Aufwand entsprechenden oder pauschalierten Aufwendungsersatz. Letzterer beträgt üblicherweise ca. 100 Euro.

    2. Ein Beschluss, nach dem die Beiratsmitglieder mit 500 Euro jährlich entlohnt werden, weil sie einen besonders hohen zeitlichen Aufwand tätigen müssen, ist unwirksam. Er verkennt gerade, dass die Beiratstätigkeit - egal wie zeitaufwändig - unentgeltlich ist und nur finanzielle Aufwendungen erstattet werden.

  • Autor: AG München, Urteil vom 5.7.2017 - 482 C 26378/16 WEG

    Wird ein Beschluss auf einer unzureichenden oder fehlerhaften Entscheidungsgrundlage gefasst,
    ist er anfechtbar. Geht es beispielsweise um den Bau einer Rollstuhlrampe, müssen die Wohnungseigentümer die infrage kommenden baulichen Alternativen kennen und miteinander abwägen.

  • Autor: AG Mettmann, Urteil vom 21.3.2017 - 26 C 23/16

    Sanierungsbeschlüsse müssen konkrete Maßnahmen und die Finanzierung regeln.

  • Autor: AG München, Urteil vom 6.9.2017 - 481 C 7764/17 WEG

    1. Ein Beschluss über die Neubepflanzung des Gemeinschaftseigentums ist nur dann bestimmt genug, wenn die zu setzenden Pflanzen (Sträucher, Stauden usw.) im Einzelnen aufgeführt sind.

    2. Zur Konkretisierung kann auf ein Angebot oder eine Pflanzliste Bezug genommen werden; allerdings muss sich die Bezugnahme zweifelsfrei aus dem Beschlusstext ergeben.

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