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IMR 12/2016

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: BGH, Beschluss vom 23.8.2016 - VIII ZR 23/16

    1. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

    2. Eine Klausel „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist. Sie ist damit zulässig.

  • Autor: BGH, Urteil vom 16.3.2016 - VIII ZR 326/14

    1. Ein mit einem Ehepaar abgeschlossener Mietvertrag kann nur geändert werden, wenn alle Mieter an der Änderungsvereinbarung mitwirken. Die Regelung des § 1357 BGB ist nicht anzuwenden, weil die Änderung eines Mietvertrags nicht zu den Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs zählt.

    2. Wird die Änderung des Mietvertrags zwischen dem Vermieter und dem Ehemann vereinbart, so ist die Vereinbarung nur wirksam, wenn sie von der Ehefrau genehmigt wird. Die Genehmigung kann auch durch konkludente Handlung erfolgen. Der Umstand, dass sich der Vermieter entsprechend der Vereinbarung verhält und die beiden Mieter dies nicht beanstanden, reicht hierzu allerdings nicht aus.

  • Autor: LG München I, Beschluss vom 8.11.2016 - 31 S 12371/16

    Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 6.10.2016 - 67 S 203/16

    1. Eine Kündigung wegen nicht angezeigter Untervermietung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter sich seinerseits pflichtwidrig verhalten hat.

    2. Mieter brauchen es nicht hinzunehmen, wenn sie infolge der Vermietung an Touristen durch nervigen Partylärm gestört werden. Bei der Nutzung von Wohnungen durch Touristen kommt es normalerweise zu erheblichen Lärmbelästigungen. Diese sind als Mietmangel anzusehen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 - 67 S 190/16

    1. Die (Zahlungsverzugs-)Kündigung eines grundsätzlich zahlungsfähigen Mieters ist keine ordnungsgemäße Nachlassverwaltung. Bei ungewisser Anschlussvermietung ist sie nicht geeignet, den Nachlass nachhaltig zu sichern oder gar zu vermehren.

    2. Vielmehr ist bei einer durchschnittlich attraktiven Wohnung eine Weitervermietung zu ungünstigeren wirtschaftlichen Bedingungen oder gar der vollständige Ausfall von Mietzahlungen wegen unterbleibender Anschlussvermietung zu befürchten.

    3. Anderes gilt nur, wenn ein Mietrückstand zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs aus vernünftiger und objektiver Sicht offensichtlich uneinbringlich und auch mit einem fortdauernden Zahlungsausfall zu rechnen ist.

    4. Übersteigen die Mietrückstände eine Monatsmiete, sind nicht ausdrücklich zugeordnete Mietzahlungen jedenfalls dann in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge zu verrechnen, wenn Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters bereits in der Vergangenheit schwankten und teilweise konkrete Überweisungsvermerke hatten.

  • Autor: LG Düsseldorf, Urteil vom 28.9.2016 - 23 S 18/15

    1. Ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen.

    2. Ein vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter durch sein Rauchen die übrigen
    Bewohner des Hauses mehr als vermeidbar beeinträchtigt. Das ist z. B. der Fall, wenn er nicht ausreichend lüftet oder die Asche nicht fachgerecht entsorgt.

    3. Eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens setzt eine nachhaltige Störung voraus, die für den Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.

    4. Außerdem muss der Mieter abgemahnt werden und die Kündigung muss zeitnah nach dem fortgesetzten vertragswidrigen Verhalten erfolgen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 22.6.2016 - 65 S 386/15

    1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die
    Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.

    2. Zum Schutz des Mieters darf überprüft werden, ob der Erlangungswunsch ernsthaft besteht, nicht missbräuchlich geltend gemacht wird und auch keine andere Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht. Konkrete Einwände des Mieters, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründen, müssen gerichtlich überprüft und die Umstände lebensnah gewürdigt werden.

    3. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich aus einem vom Vermieter verfolgten Verkauf der Wohnung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung des Mieters.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.6.2016 - 2-11 S 61/15

    1. Ein Vermieter kann ein Kautionsguthaben nur dann berechtigt in Anspruch nehmen, wenn er beweist, dass ein Schaden vorliegt, dessen Ursache aus dem Obhutsbereich des (ehemaligen) Mieters stammt.

    2. Der Mieter muss sich im Rahmen des § 538 BGB erst dann entlasten, wenn der Vermieter eine Schadensursache aus seinem Pflichtenkreis und durch Dritte ausschließt.

    3. Schäden an Türen und Fußboden (hier: Schleifspuren durch verzogene Türzargen wegen Haussetzungen und durch Abnutzung; defekte Fenstergriffe) hat der Mieter nicht zu vertreten.

  • Autor: AG Neukölln, Urteil vom 8.9.2016 - 11 C 414/15

    Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungskonform, die auf ihrer Grundlage erlassene Mietenbegrenzungsverordnung Berlin rechtmäßig. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig.

  • Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 18.2.2016 - 106 C 282/15

    Selbst wenn eine Asbestbelastung im Liegestaub noch nicht vorliegt, hat der Mieter eine Asbestsanierung seiner Wohnung zu dulden.

  • Autor: AG Saarbrücken, Urteil vom 7.10.2016 - 36 C 348/16

    1. Umlagefähige Betriebskosten sind nur solche Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks, der Gebäude sowie der Anlagen und Einrichtungen entstehen.

    2. Kosten, die durch Mieterwechsel entstehen, sind einmalige Aufwendungen, die nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden können.

    3. Sollen Gesamtkosten auf Mieter umgelegt werden, muss ein ordnungsgemäßer Verteilerschlüssel angewandt werden.

  • Autor: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 7.6.2016 - 116 C 190/15

    Ein krebskranker Mieter, der aufgrund eines operativen Eingriffs (vorübergehend) nicht sprechen kann, ist aufgrund seines körperlichen Zustands nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen. Wegen der erschwerten Wohnungssuche stellt die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB dar.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.1.2016 - 24 U 58/15

    Ein Mietvertrag ist im Zweifel noch nicht wirksam zu Stande gekommen, wenn die Parteien sich zwar über den wesentlichen Vertragsinhalt einig sind, aber verabredet haben, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden soll.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2016 - 24 U 59/15

    Der Mieter kann ein befristetes Mietverhältnis über Gewerberäume nach vorheriger Abmahnung aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Vermieter veranlasst, dass die einzige Zufahrt zum Mietobjekt durch einen LKW mehrere Wochen blockiert wird.

  • Autor: LG München I, Beschluss vom 11.5.2016 - 14 0 7838/16

    1. Überlässt eine Gaststätte ihre Räumlichkeiten an eine politische Partei, so sind Klauseln
    betreffend ein vertragliches Rücktrittsrecht bei Sicherheitsbedenken dahingehend auszulegen, dass nur konkrete Gefahren, die unmittelbar der Partei zuzurechnen sind, den Rücktritt rechtfertigen können.

    2. Ob eine solche Klausel wirksam ist, bleibt offen.

  • Autor: LG Duisburg, Urteil vom 7.6.2016 - 6 O 219/13

    Die Aufstellung unwahrer oder diffamierender Behauptungen des Mieters in Bezug auf den Vermieter stellen einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

  • Autor: LG Münster, Urteil vom 1.7.2016 - 23 0 34/16

    1. Der Verpächter ist bereits mit Eintritt der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs berechtigt, nach einem anderweitigen Pachtinteressenten in einem weiten Fachpublikum öffentlich zu suchen.

    2. Mit der Ausschau nach weiteren Pachtinteressenten nimmt der Verpächter nach Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen lediglich seine Rechte wahr; es liegt keine Pflichtverletzung gegenüber dem bisherigen Pächter vor.

    3. Das Recht zur breiten Suche nach einem neuen Interessenten besteht bereits, wenn die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen, die Kündigung selbst aber noch nicht ausgesprochen wurde.

  • Autor: BGH, Urteil vom 16.9.2016 - V ZR 29/16

    1. Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich grundsätzlich um eine Versicherung auf fremde Rechnung.

    2. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens am Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wolhnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.

    3. Wird das Wohnungseigentum nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer zu.

  • Autor: BGH, Urteil vom 3.6.2016 - V ZR 166/15

    Der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom muss auch dann in die Kostenposition „Heizkosten" eingestellt werden, wenn er nicht durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. In diesem Fall ist er zu schätzen, wobei den Wohnungseigentümern bei der Wahl der Schätzmethode ein weites Ermessen zukommt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 8.7.2016 - V ZR 261 /15

    Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümem und ihrem Prozessbevollmächtigten entspricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung.

  • Autor: LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 5.7.2016 - 14 S 6933/15 WEG

    1. Es ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich, eine laufenden Eigentümerversammlung zu verlassen, auch wenn dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Folge nicht bezweckt war.

    2. Ein formeller Beschlussmangel muss sich - was vermutet wird - auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Die Vermutung ist widerlegt, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei NichtVorliegen des formellen Fehlers so gefasst worden wäre.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 8.6.2016 - 318 S 18/15

    Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer für die Instandhaltung verantwortlich. Sind Baumängel und deren Ursache den Wohnungseigentümern und dem Verwalter gleichermaßen bekannt, obliegt es den Wohnungseigentümern, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 8.6.2016 - 318 S 18/15

    Verzögert eine - gewerbliche - Hausverwaltung Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, macht sie sich schadensersatzpflichtig.

  • Autor: AG Charlottenburg, Urteil vom 16.9.2016 - 73 C 33/16

    1. Sieht die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, dass der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hat, entspricht ein Beschluss, der auf die gesetzlichen Regelungen verweist, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

    2. Eine Hausordnung muss stets dann aufgestellt werden, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer dies verlangt.

    3. Der Begriff der Hausordnung ist als Verkörperung sämtlicher hausbezogener Gebrauchs- und Verwaltungsregelungen zu verstehen, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen.

  • Autor: AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.2.2016 - 6 C 448/15

    1. Die Alleinerbin der Wohnung ist im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auch Eigentümerin der Wohnung und damit Schuldnerin des Hausgelds.

    2. Für die Kostentragungspflicht ist die Eigentümerstellung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend.

    3. Der veräußernde Wohnungseigentümer wird von seinen Lasten und Kosten erst durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch befreit.

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