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IMR 11/2016

Wir erklären ausdrücklich, dass wir in keiner Beziehung zu den Verlagen der bezeichneten Zeitschriften stehen und auch mit den Inhalten nichts zu tun haben. Es findet keine Verlinkung zu den Angeboten der Verlage statt. In der Online-Bibliothek werden keine Texte von Dritten übernommen, sondern nur Informationen über Zeitschrifteninhalte veröffentlicht.

  • Autor: Dr. Michael Selk

    Zusammenfassung eines Vortrags, den der Autor anlässlich der Herbsttagung der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien am 23.09.2016 in Magdeburg gehalten hat. Der vollständige Aufsatz mit dem Titel „Zu den Folgen der Veränderung der vertragsgemäßen Beschaffenheit einer Mietsache" erscheint in einer der nächsten Hefte der ZMR.

  • Autor: Dr. Detlev Fischer
  • Autor: BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261/15

    1. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht.

    2. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.

  • Autor: BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 238/15

    1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.

    2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

  • Autor: BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261 /15

    1. Ist der Mieter mit einem zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Teil der Miete in Rückstand geraten, erlischt dieses Kündigungsrecht nur dann, wenn der Mieter den Rückstand vollständig vor Zugang der Kündigung ausgeglichen hat.

    2. Auch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig gezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 10.5.2016 - 316 S 80/15

    Eine im Formularmietvertrag enthaltene Empfangs-Bevollmächtigungsklausel ist wirksam.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 16.8.2016 - 67 S 209/16

    Setzt der Vermieter eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist gem. § 242 BGB wegen Unredlichkeit und fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses des Mieters im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unbeachtlich.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 5.4.2016 - 63 S 209/15

    1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt nur voraus, dass seine Begründung alle für die Mieterhöhung bedeutsamen Faktoren bekannt gibt, um eine Überprüfung zu ermöglichen. Bei einer Teilinklusiv- oder Nettokaltmiete ist der auf die Betriebskosten entfallende Anteil herauszurechnen.

    2. Wird das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels bestritten, genügen abstrakte Angriffe gegen die Einordnung der Wohnlagen in einem anderen Bezirk nicht.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016 - 67 S 72/16

    1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 qualifiziert sind. Zumindest als einfache Mietspiegel können sie als Indiz im Zustimmungsprozess herangezogen werden.

    2. Bei der Schätzung gem. § 287 ZPO ist es dabei unerheblich, dass nicht alle Vermieterverbände den Mietspiegel uneingeschränkt anerkannt haben.

    3. Gegen die Annahme von Mängeln spricht, dass der Arbeitskreis Mietspiegel hochrangig besetzt ist und dort keine Erhebungs- oder Auswertungsfehler moniert wurden.

    4. Die ortsübliche Miete kann selbst mit maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden.

  • Autor: LG Saarbrücken, Urteil vom 26.8.2016 - 10 S 3/16

    Ist der Mieter gleichzeitig Teil der an ihn vermietenden gesamthänderisch gebundenen Gemeinschaft, steht ihm kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln an der Mietsache zu, wenn dem Vermieter gerade durch das Ausbleiben laufender Mietzahlungen wegen der Ausübung dieses Rechts die wirtschaftliche Grundlage zur Mängelbeseitigung entzogen wird.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 11.8.2016 - 67 S 162/16

    Zur Minderung gem. § 536 Abs. 1 BGB des für eine zum ersten Hinterhof eines Mietshauses ausgerichteten Wohnung zu leistenden Mietzinses wegen erheblicher (Lärm-)Beeinträchtigungen, die von einem nach Mietvertragsschluss im zweiten Hinterhof des Mietshauses aufgenommenen Hotelbetrieb mit 60 Zimmern, Apartments und Ferienwohnungen ausgehen.

  • Autor: LG Essen, Urteil vom 21.7.2016 - 10 S 43/16

    1. Begehrt der Kläger die Feststellung der Berechtigung zur Minderung nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft, ist eine etwaige Leistungsklage auf Erstattung überzahlter Miete nicht vorrangig.

    2. Eine defekte Telefonleitung stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

    3. Dies rechtfertigt eine Mietminderung von 10%.

    4. Die Pflicht zur Reparatur von Telefonleitungen trifft das Telekommunikationsunternehmen, mit dem ein Vertrag über die Erbringung von Telekommunikationsdienstleistungen geschlossen wurde. Den Vermieter trifft vor diesem Hintergrund lediglich die Pflicht, dem Telekommunikationsunternehmen den Zugang zum Haus zu ermöglichen und die Zustimmung zu den erforderlichen Arbeiten zu erteilen sowie diese zu dulden.

  • Autor: LG Ellwangen, Urteil vom 10.6.2016 - 1 S 159/13

    1. Beheizt der Mieter seine Wohnung mit einer strombetriebenen Infrarotheizung, so muss er die auf ihn entfallenden, ordnungsgemäß bestimmten, anteiligen Kosten für Heizung, Wasser und Kaltwasser trotzdem bezahlen.

    2. Eine Betriebskostenabrechnung ist ordnungsgemäß, wenn der Vermieter zwar auf die VDI-Richtlinie 2077, die die mathematisch-technischen Methoden zur Heizkostenermittlung und -Verteilung beschreibt, hingewiesen, jedoch deren technische Anwendungsvoraussetzungen nicht (vollständig) mitgeteilt hat.

    3. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann ordnungsgemäß, wenn der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher sowie die Standardabweichung nicht wiedergibt.

    4. Der Vermieter muss auch nicht darlegen und erläutern, auf welche Weise er die als Verbrauchswerte in der Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat.

    5. Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.

  • Autor: LG Berlin, Beschluss vom 27.7.2016 - 67 S 154/16

    Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („airbnb") angebotenen Mietwohnung an Touristen ist - ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat.

  • Autor: AG Hamburg, Urteil vom 20.5.2016 - 25a C 315/15

    1. Wenn Eltern und Kinder faktisch nicht in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, richtet sich das Eintrittsrecht des die Elternwohnung zum Zeitpunkt des Todes der Eltern bewohnenden Kindes in den Mietvertrag danach, ob die aus der Wohnung ausgezogenen Eltern in diese zurückkehren wollten.

    2. Wurden die Eltern an einer beabsichtigten Rückkehr durch äußere Umstände - namentlich Krankheit - gehindert, treten die Kinder nach dem Tod der Eltern in den Mietvertrag ein, wenn eine Rückkehr der Eltern in die Wohnung ex ante als möglich erschien.

  • Autor: AG Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2016 - 2 C 202/16

    Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, an der sich gem. § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich hierbei um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.v. § 558d Abs. 2 BGB handelt, da der Berliner Mietspiegel auch als einfacher Mietspiegel Grundlage einer gerichtlichen Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein kann.

  • Autor: AG Dresden, Urteil vom 29.8.2016 - 146 C 310/16

    Ein durch einen Hausverwalter ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es nicht ausdrücklich im Namen des Vermieters begehrt wird.

  • Autor: AG Hamburg, Urteil vom 6.7.2016 - 49 C 6/16

    Mieter müssen gegen die Betriebskostenabrechnung normalerweise rechtzeitig konkrete Einwendungen vorbringen. Das Berufen auf pauschale Einwendungen reicht nicht aus.

  • Autor: AG Neu-Ulm, Urteil vom 6.4.2016 - 5 C 228/16

    1. Bei einer Mehrheit von Vertragspartnern können Gestaltungsrechte wie das Kündigungsrecht von Verträgen nur einheitlich durch alle Vertragspartner ausgeübt werden. Zur Vertragsaufhebung durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder zur Vertragsbeendigung durch Kündigung sind deshalb nur alle Mieter gemeinschaftlich berechtigt.

    2. Die Kündigung eines Mietverhältnisses von mehreren Mietern kann in einem einheitlichen Schreiben gegenüber dem Vermieter erfolgen; jeder Mieter kann aber auch in einem separaten Schreiben kündigen.

    3. Aus Gründen der Rechtssicherheit müssen die separaten Kündigungserklärungen jedoch in einem engen zeitlichen Zusammenhang dem Vermieter zugehen.

  • Autor: KG, Urteil vom 18.7.2016 - 8 U 234/14

    1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter heraus, steht es einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat.

    2. Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich
    in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

  • Autor: OLG Braunschweig, Urteil vom 30.6.2016 - 9 U 26/15

    1. Verletzt die Verpächterin Pflichten im Zusammenhang mit den von ihr übernommenen Sanierungsarbeiten, so führt die Interessenabwägung zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses für die Betreiber.

    2. Die Verpächterin hat der Pächterin den Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen, der der Pächterin infolge der wirksamen außerordentlichen Kündigung des Hotelpachtvertrags und vorzeitigen Einstellung des Hotelbetriebs entstanden ist.

  • Autor: BGH, Urteil vom 8.4.2016 - V ZR 191/15

    1. Wird jedem Wohnungseigentümer eine Fläche zum ausschließlichen Gebrauch zugewiesen, liegt darin ein Sondernutzungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn die Flächen gleichwertig sind.

    2. Eine Regelung, die einen turnusmäßigen Gebrauch durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.6.2016 - 2-13 S 13/14

    1. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen, insbesondere in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung sowie in die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer.

    2. Ein Wohnungseigentümer darf auch wiederholt in die Verwaltungsunterlagen einsehen. Dazu kann er einen weiteren Miteigentümer und einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

    3. Auf eine Verjährung möglicher Ansprüche kommt es für die Frage der Berechtigung der Einsichtnahme nicht an. Die Grenze für das Einsichtsrecht bilden allein das Schikaneverbot
    sowie Treu und Glauben.

  • Autor: LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 1.9.2016 - 3 S 26/16

    1. Der formalrechtliche Verwalterwechsel entbindet die neue Hausverwaltung nicht davon, für das vergangene Wirtschaftsjahr die Einzel- und Gesamtabrechnung zu erstellen. Der Altverwalter ist - trotz Bezahlung - nicht mehr verpflichtet, die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen.

    2. Dem Neuverwalter kann jedoch nicht zugemutet werden, klageweise verpflichtet zu werden, die Jahresabrechnung zu erstellen, wenn dieser kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt mit dem Verwalteramt betraut wurde und dieser vom Altverwalter noch nicht alle hierfür erforderlichen Unterlagen erhalten hat.

  • Autor: LG München I, Beschluss vom 11.8.2016 - 1 T 10569/16

    Sind zur exakten Aufteilung von Instandhaltungsrückstellungen weitere Nachforschungen notwendig, so schuldet diese ein neuer Verwalter jedenfalls dann nicht, wenn sie zurückliegende Zeiträume betreffen.

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