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IMR 10/2016

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  • Autor: BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14

    1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24.03.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18.01.2006-VIII ZR 71/05, IMR 2006, 3).

    2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB.

    3. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 13.7.2016 - VIII ZR 296/15

    1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

    2. Ein Wohnraummietverhältnis kann auch wegen eines sieben Monate zurückliegenden Rückstands noch fristlos gekündigt werden.

  • Autor: LG Hamburg, Urteil vom 31.5.2016 - 316 S 81/15

    1. Wird die ortsübliche Marktmiete um mehr als 50% überschritten, liegt Mietwucher vor.

    2. Die Wohnflächenberechnung ist zunächst anhand der Vereinbarung der Mietvertragsparteien, andernfalls nach dem ortsüblichen Berechnungsmodus vorzunehmen. Ist auch das nicht möglich ist, kann die II. Berechnungsverordnung bzw. Wohnflächenverordnung herangezogen werden.

    3. Für einen etwaigen Möblierungszuschlag muss dem jeweiligen Möbelstück ein Zeitwert bei vertragsgemäßer Nutzung beigemessen werden.

    4. Dass der Wohnraum von „randständigen Personen" genutzt werde, die diesen deutlich mehr strapazierten, rechtfertigt keinen Mietzuschlag.

    5. Teppich bzw. Laminat können nicht ohne Weiteres als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 14.6.2016 - 67 S 19/16

    Die Formularklausel „Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von ./. Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters auszuführen" ist als Individualvereinbarung nicht als dauerhaftes Modernisierungsverbot des Vermieters mit Zustimmungsvorbehalt des Mieters auszulegen.

  • Autor: AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.4.2016 - 202 C 3/16

    1. Das Widerrufsrecht des § 312c BGB ist nicht auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558b BGB anzuwenden.

    2. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Zustimmung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

    3. Allein die Verwendung von Fernkommunikationsmitteln reicht dafür nicht.

    4. Da der Mieter sowohl seinen Vertragspartner wie auch den Vertragsgegenstand kennt, scheidet eine Anwendung des § 312c BGB auch nach dessen Sinn und Zweck aus.

  • Autor: AG Oranienburg, Urteil vom 13.4.2016 - 23 C 350/15

    Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn in der Abrechnung die Gesamtkosten benannt werden, die der Vermieter auf den Mieter weiter verteilt. Vorwegabzüge müssen nicht mehr gesondert ausgewiesen sein.

  • Autor: AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.6.2016 - 121 C 217/16

    1. Eine formell wie materiell korrekte Nebenkostenabrechnung wird mit Zugang beim Mieter fällig.

    2. Ob dem Mieter eine die Fälligkeit tangierende Prüffrist für die Einsichtnahme in die Belege und deren Kontrolle einzuräumen ist, bleibt offen.

  • Autor: AG Dortmund, Urteil vom 29.4.2016 - 436 C 9/16

    1. Stellt der Vermieter dem Mieter nicht die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belegkopien zur Verfügung, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.

    2. Der Auskunftsanspruch für Wohnungen mit preisgebundenem Wohnraum besteht auch dann weiter, wenn nach der geforderten Auskunft die Wohnpreisbindung wegfällt.

  • Autor: AG Hamburg, Urteil vom 2.3.2016 - 49 C 91/13

    1. Auch bei einem vermieteten repräsentativen Einfamilienhaus mit großem Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht.

    2. Eine Anhebung des Grenzwerts wegen des mitvermieteten Gartens kommt insoweit nicht in Betracht.

    3. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

  • Autor: AG Nienburg/Weser, Beschluss vom 23.8.2016 - 6 C 159/16

    Die Minderungsbeträge berechnen sich in Abhängigkeit von den Außentemperaturen und sind somit für jeden Monat gesondert festzustellen. Die Minderungsquote verringert sich daher sukzessive bei zunehmend wärmeren Kalendermonaten.

  • Autor: AG Saarbrücken, Urteil vom 4.5.2016 - 3 C 498/15

    1. Verbleibt nach Räumungsaufforderung durch den Vermieter lediglich vorübergehend eine eingetopfte Zimmerpflanze in einem Bereich des Treppenhauses, den der Mieter alleine nutzt, liegt darin kein Kündigungsgrund wegen Versperrens des Notausgangs.

    2. Widerspricht der Mieter einem möglichen Eigenbedarf, liegt darin auch keine Mietvertragsverletzung.

    3. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Verkaufsbemühungen des Vermieters aktiv zu unterstützen.

    4. Selbst wenn der Mieter verkaufserschwerende Bemerkungen gegenüber potenziellen Erwerbern macht oder Wohnungsbesichtigungen erschwert, liegt darin keine Störung des Hausfriedens.

  • Autor: BGH, Beschluss vom 27.7.2016 - XII ZR 59/14

    1. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter genügt seiner Darlegungslast deshalb bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

    2. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.

  • Autor: OLG Celle, Beschluss vom 7.7.2016 - 2 U 37/16

    1. Auch wenn der Mieter einen Teil der vermieteten Räume von Anfang an zu Wohnzwecken nutzt, kann es sich zivilrechtlich um ein einheitliches Mietverhältnis über Gewerberäume handeln.

    2. Die gemischte Nutzung führt nicht zu einer umsatzsteuerlichen Gleichbehandlung. Vielmehr ist eine Aufteilung vorzunehmen, nach der die Nutzung von Wohnraum nicht mit Umsatzsteuer belastet ist.

    3. Das steuerliche Ergebnis können die Parteien nicht dadurch vermeiden, dass sie für die unternehmerische und nichtunternehmerische Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbaren.

    4. Eine tatsächlich nicht anfallende Umsatzsteuer ist vom Mieter auch nicht zu zahlen.

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 27.4.2016 - 2 U 9/16

    1. Alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien müssen sich hinreichend bestimmbar aus der Mietvertragsurkunde ergeben.

    2. Bei der Anmietung eines Kellerraums handelt es sich um einen für beide Vertragsparteien wesentlichen Umstand, wenn der Mieter auf dessen dauerhafte Nutzung wirtschaftlich angewiesen ist. Die nur mündlich erweiterte Kellernutzung begründet einen Schriftformmangel.

    3. Die Berufung auf den Schriftformmangel durch den am Vertragsschluss nicht beteiligten
    Erwerber ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich.

  • Autor: OLG Celle, Beschluss vom 13.7.2016 - 2 U 45/16

    1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.

    2. Eine entsprechende Klausel ist mithin auch im Gewerberaummietrecht unwirksam.

    3. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor
    bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).

  • Autor: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.2.2016 - 10 U 202/15

    1. Die Einsturzgefahr eines Daches ist auch dann i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB „gesundheits-
    gefährdend", wenn sie sich nur bei außergewöhnlichen Belastungen durch ungünstige
    Wind- und Schneelasten verwirklichen kann, so lange diese Belastungen als real einzustu-
    fen sind.

    2. Einer auf § 569 Abs. 1 BGB gestützten fristlosen Kündigung steht nicht entgegen, dass
    der Mieter die Mietsache längere Zeit rügelos genutzt hat.

    3. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB, wenn
    er die Mietsache nicht zurückfordert.

  • Autor: LG Krefeld, Urteil vom 25.5.2016 - 2 O 86/14

    1. Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist - auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien - gern. § 134 BGB nichtig.

    2. Die Urkundeneinheit zur Wahrung der Schriftform gebietet die Unterzeichnung der wesentlichen Erklärungen auf einem Dokument.

    3. Zur Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass auf alle Nachträge Bezug genommen wird, die für die Änderung von Bedeutung sind.

    4. Als unwesentliche Vertragsänderung gilt ein vorübergehender Mietverzicht dann nicht, wenn der entsprechende Zeitraum zeitlich nicht vorhersehbar ist.

  • Autor: BGH, Urteil vom 22.1.2016 - V ZR 116/15

    1. Macht eine Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassungsansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB geltend, ist sie nur dann ausübungs- und prozessführungsbefugt, wenn die Ansprüche von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind (sog. „gekorene Ausübungsbefugnis" nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG).

    2. Selbst wenn der Vergemeinschaftsbeschluss von einer gem. § 25 Abs. 3 WEG nicht beschlussfähigen Versammlung gefasst worden wäre, wäre er wirksam. Denn ein solcher Beschluss wäre nicht nichtig, sondern nur anfechtbar und gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig, so lange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist.

  • Autor: LG Dresden, Urteil vom 9.3.2016 - 2 S 400/15

    1. Stellt die das WEG-Konto führende Bank Kosten in Rechnung, sind diese dem Verwalter zu erstatten. Ersparte Aufwendungen sind allerdings nicht als „fiktive" Kosten des Verwalters abrechenbar.

    2. Das Abhalten einer zweiten Eigentümerversammlung im Jahr gehört nicht zu den üblichen Aufgaben des Verwalters und ist gesondert zu vergüten.

    3. Die Erhöhung von Briefporto ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung vorhersehbar. Ein Aufwendungsersatz müsste gesondert vereinbart werden.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.5.2016 - 2-13 S 1/13

    Soll sich die Entscheidung der Gemeinschaft, ob ein Rechtsmittelverfahren durchgeführt wird, auf ein Urteil stützen, so ist dieses oder zumindest dessen wesentlicher Inhalt im Vorfeld der Versammlung den Mitgliedern zur Verfügung zu stellen, um ein eingehendes Befassen mit diesem zu ermöglichen.

  • Autor: LG Koblenz, Urteil vom 4.8.2016 - 2 S 124/15 WEG

    1. Die Wohnungseigentümer können in Bezug auf das Sondereigentum vereinbaren, dass die übrigen Wohnungseigentümer einer Vermietung der Eigentumswohnung (schriftlich) zustimmen müssen. Die Zustimmung darf dann nur aus wichtigem Grund versagt werden.

    2. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht zur Verweigerung ihrer Zustimmung zu einer Vermietung berechtigt, wenn sie diese Vermietung und die damit verbundene Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht oder nur unerheblich in ihren Rechten beeinträchtigt.

    3. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist aber gegeben, wenn die mietende Gemeinde wechselnde Asylbewerber in der Wohnung unterbringen will.

  • Autor: AG Offenbach, Urteil vom 23.5.2016 - 320 C 9/16

    Der trotz mehrfacher Abmahnung unbeirrt fortgesetzte lautstarke Redeschwall eines Versammlungsteilnehmers ist kein Grund, ihn endgültig von der Versammlung auszuschließen. Es kommt eine temporäre Verweisung aus dem Saal in Betracht.

  • Autor: AG Essen, Urteil vom 2.6.2016 - 196 C 272/15

    1. Ein Ziergarten ist ein Garten, der im Gegensatz zu einem sog. „Nutzgarten" nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient, sondern in dem die Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte verwendet werden.

    2. Auch eine große Kiesfläche, die rundherum mit verschiedenen Grünpflanzen umgrenzt ist, ist ein solcher Ziergarten.

  • Autor: AG Bottrop, Urteil vom 22.4.2016 - 20 C 57/15

    1. Das Errichten einer Gartenhütte und eines Fahnenmastes sowie das Anbringen einer Markise an der Hauswand verändern den optischen Gesamteindruck einer Liegenschaft nachhaltig. Die Maßnahmen sind somit von der Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer abhängig.

    2. Steht einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Störungsbeseitigung gegenüber anderen Mitgliedern der Gemeinschaft zu, kann er diesen auch gegen unmittelbar störende Mieter geltend machen.

  • Autor: OLG München, Urteil vom 30.6.2015 - 9 U 1755/14 Bau

    Es kann beschlossen werden, dass ein Wohnungseigentümer wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum die Zahlung eines Kostenvorschusses an sich selbst verlangen kann.

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