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BauR 09/2016

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  • Autor: Volker Hafkesbrink/Tony Seile

    Mit dem nachfolgenden Beitrag soll der Umstand untersucht werden, dass sich nach Abschluss des Bauträgervertrages das Bedürfnis der Parteien ergeben kann, Ergänzungen und/oder Änderungen im Hinblick auf die eingegangene Bauverpflichtung vorzunehmen. Dass hierbei möglicherweise die notarielle Form zu beachten ist, wird mitunter keine Beachtung geschenkt. Das ist umso gravierender, als bei Formverstößen die Gesamtnichtigkeit des Bauträgervertrags denkbar ist und damit die Parteien - insbesondere Erwerber- auf den nicht zwingend insolvenzsicheren Bereicherungsausgleich angewiesen sind. Ob und welche Formvorschriften zu beachten sind, soll nachfolgend geklärt werden. Ebenso werden die Folgen von Formverstößen analysiert.

  • Autor: Dr. Patrick Meier/Tobias Leidner

    Der Entwurf des Bundesjustizministeriums zur Novellierung des Bauvertragsrechts befindet sich im Gesetzgebungsverfahren und ist nunmehr auch bereits vom Kabinett verabschiedet. Er nimmt sich in § 650s BGB n.F. auch der Frage der Gesamtschuld zwischen bauaufsichtführendem Architekten und Werkunternehmer an. Die besagte Vorschrift stellt die Gesamtschuld der beiden Baubeteiligten klar, konkretisiert aber das einzuhaltende Prozedere für den Auftraggeber, indem dieser zunächst dem Bauunternehmer eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, bevor er den überwachenden Architekten in Anspruch nehmen darf. Der folgende Beitrag betrachtet zunächst die noch geltende Rechtslage, hinterfragt die bisher aufgezeigten Lösungsansätze in Rechtsprechung und Literatur und befasst sich danach mit der Bewertung des Referentenentwurfs in diesem Punkt.

  • Autor: Dipl.-Ing. Michael Kornet

    Im Rahmen von Bauverträgen kreieren die Firmen für entgangene/nicht gedeckte Allgemeine Geschäftskosten mittlerweile bundesweit in einem Jahr Mehrkosten in vielfacher Millionenhöhe.

    ...

  • Autor: Dr. Milena Charnitzky/Dr. Christoph Rung

    Nachdem in Teil 1 des Beitrags (BauR 2016,1254) die Verwirkung nachbarlicher Abwehrrechte von ähnlichen Rechtsinstituten abgegrenzt wurde, behandelt der nachfolgende Teil 2 die einzelnen Voraussetzungen der Verwirkung. Ein besonderes Augenmerk liegt darauf, die praktisch bedeutsamen gerichtlich entschiedenen Konstellationen zu veranschaulichen.

  • Autor: Prof. Dr. Martin Beckmann
  • Autor: Michael Halstenberg
  • Autor: OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 25.11.2015 - 3 K 7/14

    § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB sind Ort und Dauer der Auslegung der Entwürfe von Bauleitplänen sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, bekannt zu machen. Das erfordert einen stichwortartigen, aber vollständigen und hinreichend differenzierten Überblick über die Arten der verfügbaren umweltbezogenen Informationen. Angaben wie „Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung" oder „schallschutztechnische Untersuchungen" genügen nicht.

    Die abwägungsgerechte Berücksichtigung einer Vorbelastung durch die Immissionen einer außerhalb des Bebauungsplangebiets gelegenen, bestandsgeschützten Anlage erfordert die Ermittlung des festgesetzten Lärmkontingents, das sich aus der Genehmigung Anlage ergibt; es können nicht diejenigen Werte zu Grunde gelegt werden, die abstrakt bei der bisherigen Lage Gegenstand einer rechtmäßigen Genehmigung sein könnten.

  • Autor: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil von 12.5.2016 - 1 C 10321/15

    Zur Antragsbefugnis des Eigentümers eines außerhalb des als Mischgebiet ausgewiesenen Bebauungsplangebiets gelegenen Grundstückes im Hinblick auf Verkehrsimmissionen im Normenkontrollverfahren.

    Zum Begriff des für die Zuhörer bestimmten Teils des Sitzungsraums in § 22 Abs. 4 GemO.

    Zur Ermittlung der für die Abwägung bedeutsamen Belange (§ 2 Abs. 3 BauGB) im Hinblick auf
    die durch die Ausweisung eines Mischgebietes zu erwartenden Verkehrsimmissionen sowie zur bauplanerischen Konfliktbewältigung in diesem Fall.

  • Autor: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 6.6.2016 - 1 KN 83/14

    Der vom Senat zur räumlichen Verortung integrierter Lagen verwendete Begriff des Anschmiegens
    an einen zentralen Versorgungsbereich ist nicht dahingehend zu verstehen, dass nur unmittelbar neben dem zentralen Versorgungsbereich gelegene Standorte integriert sein könnten. Je weiter der Standort aber vom zentralen Versorgungsbereich entfernt liegt, desto deutlicher müssen die Indizien dafür sein, dass der großflächige Einzelhandelsbetrieb seine Unterstützungsfunktion für den zentralen Versorgungsbereich tatsächlich erfüllt. Fehlt die fußläufige Erreichbarkeit, so kommt eine integrierte Lage nicht mehr in Betracht; umgekehrt
    ergibt aber eine fußläufige Entfernung zuzüglich eines großen Parkplatzes nicht automatisch eine integrierte Lage.

  • Autor: BVerwG, Beschluss vom 18.5.2016 - 4 BN 7.16
  • Autor: BVerwG, Beschluss vom 12.5.2016 - 4 BN 49.15
  • Autor: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil von 12.5.2016 - 1 C 10876/15

    Der durch eine Festsetzung in einem Bebauungsplan erfolgte Ausschluss von Wechselwerbeanlagen, bei denen ein Wechsel der Bilder nicht häufiger als 60 Sekunden stattfindet, verstößt gegen den bauplanungsrechtlichen Typenzwang, da es sich hierbei nicht um einen eigenständigen, klar abgrenzbaren Anlagentyp handelt.

  • Autor: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss von 17.3.2016 - 2 A 1170/15

    Die Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft und als geeigneter Erholungsraum in einem Flächennutzungsplan kann einem nicht privilegierten Vorhaben in aller Regel (weiterhin) entgegengehalten werden, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse seit Inkrafttreten des Plans nicht wesentlich geändert haben. Die Gründe hierfür sind irrelevant.

    Die Qualifikation eines unbebauten Grundstücks im Außenbereich als Baulücke setzt regelmäßig eine gewichtige Bebauung zu beiden Grundstücksseiten voraus; zwei bis drei Gebäude genügen hierfür normalerweise nicht.

    Die Verfestigung einer Splittersiedlung ist nur, aber auch immer dann zu missbilligen, wenn in ihr ein Vorgang der Zersiedlung gesehen werden muss. Für das Vorliegen einer Zersiedlung streitet bei Wohnbauvorhaben eine starke Vermutung.

  • Autor: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 1.3.2016 - 2 A 2106/15

    Konkrete Erweiterungsabsichten eines landwirtschaftlichen Betriebes, die ggf. einer heranrückenden Wohnbebauung entgegen gehalten werden können, sind jedenfalls dann nicht berücksichtigungsfähig, wenn hierfür eine Bauvoranfrage erst drei Monate nach Erteilung der Baugenehmigung gestellt wurde und wegen UnVollständigkeit nach § 72 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW zurückgewiesen werden konnte.

    Ein neues Wohnbauvorhaben ist auch im Außenbereich gegenüber einem Landwirt nur dann rücksichtslos, wenn dieser mit weitergehenden Einschränkungen seines Betriebes als bisher rechnen muss. Einen umfassenden oder weitergehenden Schutzanspruch hat er insbesondere nicht schon allein aufgrund der Tatsache, dass er im Außenbereich einen emittierenden privilegierten Betrieb ausübt.

    Ob es für einen Bauantrag zur Genehmigung eines Wohnhauses im Außenbereich in der Nähe eines
    emittierenden landwirtschaftlichen Betriebes der Vorlage eines Geruchsgutachtens bedarf, ist eine Frage des Einzelfalls (hier verneint).

  • Autor: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 30.5.2016 - 1 LB 7/16

    Eine aus Sperrwiderhakendraht (Stacheldraht) gebildete Sperranlage auf einer Gefängnismauer ist hinsichtlich der Frage, ob von ihr gebäudegleiche Wirkungen i.S.d. § 12a Abs. 1 NBauO 2003 ausgehen, getrennt von der eigentlichen Mauer zu beurteilen.

    Gebäudegleiche Wirkungen entfaltet eine Anlage, wenn sie insbesondere aufgrund ihrer Ausführung die Belichtung, Besonnung und Belüftung des Nachbargrundstücks beeinträchtigt. Der Umkehrschluss aus § 12a Abs. 2 Nr. 1 NBauO 2003 ergibt nicht, dass das bei Einfriedungen stets der Fall ist.

    Psychische Beeinträchtigungen, wie sie von Stacheldrahtrollen ausgehen mögen, sind keine gebäudegleiche Wirkung.

  • Autor: OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 10.5.2016 - 3 M 396/15

    Die Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnnutzung (Vermietung zu Ferienwohnzwecken) kann rechtmäßig sein, wenn ein Sonderfall - Legalisierung durch Änderung des Bebauungsplans in absehbarer Zeit - nicht (mehr) vorliegt.

  • Autor: BVerwG, Urteil vom 7.4.2016 - 4 C 1.15

    Die dem Bundesaufsichtsamt für Flugsicherung nach § 18a Abs. 1 Satz 2 LuftVG obliegende Entscheidung, ob durch die Errichtung von Bauwerken Flugsicherungseinrichtungen gestört werden können, ist kein Verwaltungsakt.

    Ein Bauverbot nach § 18a Abs. 1 LuftVG setzt keine Gewissheit voraus, dass Flugsicherungseinrichtungen gestört werden; vielmehr reicht die Möglichkeit einer Störung aus. Sie liegt vor, wenn die entsprechenden Annahmen in der gutachtlichen Stellungnahme der Flugsicherungsorganisation und der darauf gestützten Entscheidung des Bundesaufsichtsamts für Flugsicherung wissenschaftlichen Ansprüchen genügen und durch wissenschaftliche Gegenpositionen in ihren Grundannahmen, ihrer Methodik und ihren Schlussfolgerungen jedenfalls nicht substanziell in Frage gestellt werden.

  • Autor: OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 28.4.2016 - 8 B 10285/16

    Die Regelung zum Ausschluss der Verbandsklagebefugnis bei gänzlichem Unterbleiben einer Beteiligung des Verbandes im Verwaltungsverfahren (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 UmwRG) bleibt auch nach dem Urteil des EuGH vom 15.10.2015- Rs. C-137/14, NVwZ 2015, 1665) zur Europarechtwidrigkeit der materiellen Präklusion in § 2 Abs. 3 UmwRG anwendbar.

  • Autor: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 9.5.2016 - 2 B 999/15.NE

    Zu den Voraussetzungen eines Normenkontrolleilantrages nach § 47 Abs. 6 VwGO.

    Eine im Bebauungsplanverfahren unterbliebene UVP-Prüfung begründet jedenfalls dann keinen
    schweren Nachteil oder sonstige dringende Gründe i.S.v. § 47 Abs. 6 VwGO, wenn sichergestellt ist, dass die erforderliche UVP-Prüfung im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren vor Inbetriebnahme des planungsrechtlich ermöglichten Vorhabens durchgeführt wird.

    Ein Eilantrag gegen einen Bebauungsplan zur Steuerung der Errichtung von Windenergieanlagen
    bleibt regelmäßig erfolglos, wenn der Bebauungsplan lediglich die durch den Flächennutzungsplan nach § 35 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 249 BauGB planungsrechtlich eröffneten Nutzungsmöglichkeiten einschränkend konkretisiert.

  • Autor: BGH, Urteil vom 12.5.2016 - VII ZR 171/15

    a) Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen
    richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen
    Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (Fortführung von BGH, Urt. v. 21.02.1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315).

    b) Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von Nachzügler-Erwerbern, die zu diesem Zeitpunkt weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der genannten Bestimmung in der Teilungserklärung noch aufgrund des genannten Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung.

    c) Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K.... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben" sind unwirksam.

    ...

  • Autor: BGH, Urteil vom 16.6.2016 - VII ZR 29/13

    Abschlagszahlungsregelungen, die vorsehen, dass der Auftraggeber trotz vollständig erbrachter
    Werkleistung einen Teil des Werklohns einbehalten darf, können zur Unwirksamkeit einer Sicherungsabrede betreffend eine Vertragserfüllungsbürgschaft führen, wenn sie i.V.m. dieser bewirken, dass die Gesamtbelastung durch die vom Auftragnehmer zu stellenden Sicherheiten das Maß des Angemessenen überschreitet (Anschluss an BGH, Urt. v. 09.12.2010-VII ZR 7/10, BauR2011, 677 = NZBau 2011, 229).

  • Autor: BGH, Urteil vom 2.6.2016 - VII ZR 348/13

    a) Die (lange) Verjährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB von fünf Jahren für Arbeiten bei Bauwerken findet für die nachträgliche Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach einer Tennishalle Anwendung, wenn die Photovoltaikanlage zur dauernden Nutzung fest eingebaut wird, der Einbau eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle darstellt, die einer Neuerrichtung gleich zu achten ist, und die Photovoltaikanlage der Tennishalle dient, indem sie eine Funktion für diese erfüllt.

    b) Eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Photovoltaikanlage erfüllt eine Funktion für die Tennishalle, wenn die Tennishalle aufgrund einer Funktionserweiterung zusätzlich Trägerobjekt einer Photovoltaikanlage sein soll. Unerheblich ist, dass die Photovoltaikanlage der Stromversorgung der Tennishalle nicht dient (Fortführung von BGH, Urt. v. 15.05.1997- VII ZR 287/95, BauR 1997, 1018; Abweichung von BGH, Urt. v. 09.10.2013-
    VIII ZR 318/12, IMJW 2014, 845).

  • Autor: BGH, Urteil vom 13.5.2016 - V ZR 265/14

    a) Ein auf den Abschluss eines nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungspflichtigen Vertrags gerichtetes Angebot, das nicht notariell beurkundet und daher nichtig ist, kann, soweit es Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, zusätzlich aufgrund der richterlichen Inhaltskontrolle gem. § 308 Nr. 1 BGB als unwirksam anzusehen sein; außerdem erlischt es, wenn es nicht fristgerecht angenommen wird.

    b) Wird ein bereits erloschenes formnichtiges Angebot auf Abschluss eines nach §311b Abs. 1
    Satz 1 BGB beurkundungspflichtigen Vertrags angenommen, führen Auflassung und Eintragung in
    das Grundbuch nicht dazu, dass der Vertrag zustande kommt.

  • Autor: BGH, Urteil vom 26.2.2016 - V ZR 250/14

    Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die
    öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 7.11.2014 - I-22 U 94/14

    1. Bei einem Bauträgervertrag beurteilt sich die Grundstücksübereignungspflicht nach Kaufvertragsrecht. Der Auflassungsanspruch des Erwerbers entsteht grundsätzlich mit dem Abschluss des wirksamen Bauträgervertrages.

    2. Eine gerichtliche Schätzung nach § 287 ZPO überschreitet erst dann die Grenze der Zulässigkeit, wenn sie mangels greifbarer Anhaltspunkte völlig in der Luft hängen würde. Gerade in Bauprozessen sind keine zu hohen Anforderungen an die notwendigen Schätzungsgrundlagen zu stellen.

    3. Wird eine vom Erwerber behauptete Kostenrahmenvereinbarung nicht in den notariell beurkundeten Bauträgervertrag aufgenommen, muss der Erwerber die Vermutung von dessen Vollständigkeit entkräften.

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