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IMR 06/2016

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  • Autor: Thomas Hannemann

    Mit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip ist nur ein Teil der im Koalitionsvertrag vom Dezember 2013 für die 18. Legislaturperiode vorgesehenen Änderungen im Mietrecht Gesetz geworden. Die Umsetzung der dort verabredeten weiteren Neuerungen steht jetzt an. Gegenüber dem Arbeitspapier des BMJV vom November 2015 haben die geplanten Änderungen nunmehr genauere Konturen angenommen. Zwischenzeitlich liegen zwei, allerdings noch nicht abschließend ressortabgestimmte Referentenentwürfe (einmal zum Gesetz selbst und zum anderen zu einer weiter geplanten Mietspiegelverordnung) vor, deren Grundzüge nachstehend zusammenfassend dargestellt werden (ohne lediglich redaktionelle Änderungen). Es lässt sich natürlich nicht seriös prognostizieren, ob es bis zur Gesetzesfassung zu - auch grundlegenden - Änderungen kommen wird; vermutet wird dies aber in Bezug auf die „Zahlen"
    im Gesetzesentwurf (Zeiträume, Prozentsätze u. a.). Während sich der wesentliche Inhalt der vorgesehenen neuen Regelungen schon länger abgezeichnet hat, war - neben der genauen inhaltlichen Ausgestaltung, die hoffentlich nach wie vor die Einbindung von Fachleuten erforderlich macht - der Name der Neuregelungen ein bisschen spannend, nachdem „Reform" 2001, „Änderung" 2013 und „Novellierung" 201 5 schon vergeben waren. Der Gesetzgeber war nicht sehr fantasiereich: Es wird ein „Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften - Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz (2. MietNovG)" geben.

  • Autor: BGH, Urteil vom 6.4.2016 - VIII ZR 78/15

    1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100% nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.

    2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 9.2.2016 - 63 S 216/14

    Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per Allgemeiner Geschäftsbedingung verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 18.2.2016 - 65 S 2/16

    1. Dass der Vermieter zunächst (nämlich: „zur Zeit") eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet.

    2. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden; der Wille des Vermieters zum Verzicht muss immer ausdrücklich erklärt werden.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.3.2016 - 65 S 289/15

    1. Der Inhalt der Pflicht zur Ankündigung einer Erhaltungsmaßnahme richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls sowie nach der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme. Hat der Mieter lediglich Zutritt zu gewähren, so ist sein Informationsbedarf deutlich geringer, als wenn er die Wohnung verlassen muss und damit verbunden ein Interesse hat zu erfahren, wie die Sicherung seines Eigentums erfolgt, wo sich etwaiger Ersatzwohnraum befindet und wie er im Einzelnen ausgestattet ist.

    2. Wird die Ankündigungspflicht unzureichend erfüllt, muss der Mieter die Erhaltungsmaßnahme grundsätzlich nicht dulden mit der weiteren Folge, dass der Vermieter weder zur fristlosen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.2.2016 - 65 S 301/15

    Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umifangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 - 67 S 82/15

    1. Das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

    2. Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwer wiegenden Vorkommnissen gekommen ist.

  • Autor: LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 731/14

    Tragen ungedammte, unter dem Estrich verlegte Leitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe bei, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Heizkostenkorrektur bei freiliegenden ungedämmten Rohren entsprechend anzuwenden.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15

    1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.

    2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23.00 bis 03.00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

    3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderten Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren
    besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

  • Autor: LG Berlin, Urteil vom 17.3.2016 - 67 S 30/16

    Für Eigenbedarfskündigungen in Berlin ab dem 01.10.2013 müssen mindestens 10 Jahre seit Veräußerung der Wohnung vergangen sein. Andernfalls ist die Kündigung schon deshalb unwirksam, ohne dass es auf die weiteren Voraussetzungen des Eigenbedarfs ankommt.

  • Autor: AG Eutin, Urteil vom 2.2.2016 - 23 C 862/15

    1. Die vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung bezüglich der gemeinsamen Kinder ist ein ausreichender Grund für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

    2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, erst nach Ablauf der Kündigungsfrist ihm zur Verfügung stehende Wohnungen der wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieterin anzubieten.

  • Autor: BGH, Beschluss vom 28.4.2016 - XII ZR 147/14

    Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGHZ 153, 214 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.

  • Autor: OLG Frankfurt, Urteil vom 4.3.2016 - 2 U 182/14

    1. Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadensersatzansprüche dieser Dritten begründen kann.

    2. Soweit zwischen dem Dritten, in dessen Eigentum die in die Mietsache eingebrachte Einrichtung steht, und dem Mieter eine enge wirtschaftliche und persönliche Verflechtung besteht, ist im Falle der Beschädigung der Einrichtung für Ansprüche des Dritten die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB entsprechend anwendbar.

  • Autor: LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 0 82/15

    Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10% der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.3.2016 - V ZR 75/15

    1. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundstück erwerben soll. Eine Beschlusskompetenz fehlt nur dann, wenn es sich um keine Verwaltungsmaßnahme handelt. Dies muss „offenkundig" sein.

    2. Der Beschluss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundstück erwerben soll, entspricht in aller Regel jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

  • Autor: BGH, Urteil vom 18.3.2016 - V ZR 75/15

    Ein besonderer Verwaltungsaufwand i.S.d. § 21 Abs. 7 WEG liegt vor, wenn das „normale", „übliche" Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist. Kauft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Grundstück, handelt es sich bei den Kosten um einen besonderen Verwaltungsaufwand. Die Wohnungseigentümer können gestützt auf § 21 Abs. 7 WEG einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Umlageschlüssel bestimmen.

  • Autor: BGH, Urteil vom 29.1.2016 - V ZR 97/15

    1. Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.

    2. Ein Verwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.

  • Autor: LG Dortmund, Urteil vom 24.11.2015 - 9 S 41/14

    Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.

  • Autor: LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 - 11 S 38/15

    Zwar besteht in Baden-Württemberg eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft (Bestätigung von LG Karlsruhe, IMR 2015, 372). Die Wahrnehmung dieser Befugnis muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Insbesondere besteht kein Rechtsgrundsatz dahingehend, dass die Installation und Wartung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft stets zu einem erhöhten Brandschutz führt.

  • Autor: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 - 2-09 S 45/11

    1. Sowohl das Anbringen von Fenstern und Lichtspots als auch das von Außenaschenbechern stellen erhebliche bauliche Veränderungen dar, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedürfen.

    2. Eine seitliche Einfassung des Gartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine
    Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst.

    3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den der betroffene Miteigentümer vorgehen kann.

  • Autor: LG München I, Urteil vom 8.2.2016 - 1 S 21019/14 WEG

    1.Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monate, z. B. an sog. „Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09, IMR 2010, 103).

    2.Ein Unterlassungsantrag bezogen auf eine solche jeweils kurzfristige Vermietung ist ein anderer Streitgegenstand als ein Antrag zur Unterbindung konkreter Einzelnutzungen (durch die Mieter).

  • Autor: AG Schöneberg, Urteil vom 17.2.2016 - 770 C 48/15
  • Autor: AG Brandenburg, Urteil vom 22.1.2016 - 31 C 138/14

    1. Der Eigentümer eines Einfamilienhauses darf eine Überwachungskamera installieren, sofern diese ausschließlich auf sein eigenes Grundstück gerichtet ist. Sobald diese Videoüberwachung zumindest auch Bereiche (benachbartes Grundstück samt Zugangsweg) erfasst, die für Dritte zugänglich sind, müssen die berechtigten Interessen der von den Videoaufnahmen betroffenen dritten Personen auch berücksichtigt werden.

    2. Das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit schützt nämlich nicht nur vor tatsächlicher Bildaufzeichnung; es schützt bereits vor der berechtigten Befürchtung einer Bildaufzeichnung.

    3. Das Grundrecht auf Selbstbestimmung wird jedoch nicht schrankenlos gewährleistet, so dass danach zu differenzieren ist, ob die Videokamera auf das Grundstück des Dritten ausgerichtet ist oder aber öffentlich zugänglichen Raum abbildet oder nur das Grundstück der Person, die die fraglichen drei Videokameras angebracht hat.

  • Autor: BGH, Urteil vom 4.12.2015 - V ZR 142/14

    1. Die Bestätigung eines anfechtbaren Rechtsgeschäfts schließt als solche etwaige Schadensersatzansprüche des Anfechtungsberechtigten nicht aus.

    2. Allerdings liegt in der Bestätigungserklärung in aller Regel ein konkludentes - vom Anfechtungsgegner anzunehmendes - Angebot des Bestätigenden auf Abschluss eines Erlassvertrags bezogen auf solche Schadensersatzansprüche, die darauf zielen, ihn wegen des die Anfechtung begründenden Umstands so zu stellen, wie er stünde, wenn der Vertrag nicht zu Stande gekommen wäre.

  • Autor: OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.9.2015 - 7 U 48/14

    1. Grundsätzlich steht es dem Verdienen der Maklerprovision nicht entgegen, dass der Makler und der Vermieter verwandt sind, sofern zwischen ihnen keine wirtschaftlichen Beziehungen bestehen

    2. Verleugnet der Makler die verwandtschaftliche Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters jedoch, liegt darin eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung. Dadurch verliert der Makler den Anspruch auf die Provision.

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